Więcej na temat wynajmu w Niemczech

Prawie wszystko, co napisano o wynajmie w Niemczech, dotyczy znalezienia mieszkania. Poszukiwania, oglądanie, formalności, kaucja. Potem dostajesz klucze i porady się kończą – co jest niefortunne, ponieważ najem w Niemczech zazwyczaj trwa latami, a to właśnie na tych latach pojawiają się pieniądze. Czynsz może wzrosnąć. Roczny rachunek może wynieść kilkaset euro. W listopadzie może zepsuć się ogrzewanie. Wynajmujący może ogłosić konieczność ustawienia rusztowań na sześć miesięcy i stałą podwyżkę czynszu, aby je pokryć. Każda z tych sytuacji ma swoją regułę, a w większości z nich niemieckie prawo jest dla Ciebie znacznie bardziej łaskawe, niż spodziewają się nowicjusze.

Ten rozdział dotyczy najmu w toku: co się dzieje po wprowadzeniu się. Omówiono w nim trzy prawnie odrębne sposoby podwyżki czynszu i wymagania każdego z nich, dwunastomiesięczny termin, który reguluje roczną opłatę za usługi, co zrobić, gdy coś w mieszkaniu się zepsuje, oraz Twoje prawo do podnajmu części mieszkania. Jeśli nadal szukasz mieszkania lub zamierzasz je podpisać, kwestie te zostały szczegółowo omówione w naszym rozdziale poświęconym znalezienie zakwaterowania, który obsługuje wyszukiwanie, Mieterselbstauskunft, Kaution i Mietpreisbremse. Ten rozdział zaczyna się tam, gdzie poprzedni się kończy.

W tym wszystkim przewija się jeden motyw. Niemieckie prawo najmu zawiera wiele przepisów, które kończą się tym samym zdaniem: umowa odbiegająca od tego na niekorzyść najemcy jest nieważna. Prawo nie tylko sugeruje te zabezpieczenia. Zabrania również odwoływania się od nich. To ważne, ponieważ najczęstszą przyczyną utraty praw przez zagranicznych najemców w Niemczech nie jest sprawa sądowa. Jest to list w języku niemieckim, którego najemca nie przeczytał wystarczająco uważnie, oraz upływ terminu.

Wynajem w Niemczech: co się zmienia, gdy masz klucze

Niemiecki rynek najmu opiera się na długoterminowych umowach najmu. Większość umów jest typu unbefristet, co oznacza, że ​​są one otwarte i nie mają daty końcowej, a architektura prawna zakłada, że ​​najemca pozostanie w wynajmowanym lokalu. To właśnie dlatego przepisy dotyczące podwyżek czynszu są tak szczegółowe: gdyby wynajmujący mógł swobodnie podnosić czynsz, umowa na czas nieokreślony nikogo by nie chroniła. Prawo daje więc wynajmującemu kilka wąskich, formalnych dróg do uzyskania dodatkowych pieniędzy, z których każda ma swoje własne warunki wstępne, wymagania dotyczące wypowiedzenia i terminy.

W przypadku zwykłego najmu mieszkania obowiązują dokładnie trzy z nich. Pierwszy to podwyższenie do wysokości „ortsübliche Vergleichsmiete”, czyli czynszu porównawczego, zgodnie z § 558 BGB. Drugi to Modernisierungsumlage, czyli przerzucenie kosztów modernizacji, zgodnie z § 559 BGB. Trzeci to podwyższenie Betriebskosten, czyli kosztów utrzymania budynku, zgodnie z § 560 BGB. Działają one zupełnie inaczej. Pomylenie ich to najdroższy błąd, jaki popełnia najemca, ponieważ obrona przed jednym jest bezużyteczna przed drugim.

Najważniejszy punkt strukturalny, który najbardziej zaskakuje ludzi: podwyżka na podstawie § 558 nie dotyczy Ciebie. To prośba. Twój wynajmujący prosi o Twój Zustimmung, Twoją zgodę, a bez niej czynsz nie ulega zmianie. Może wystąpić do sądu o wydanie wyroku zastępującego Twoją zgodę, ale nie może po prostu ogłosić nowego czynszu i zacząć go pobierać. Natomiast podwyżka modernizacyjna na podstawie § 559 i podwyżka Betriebskosten na podstawie § 560 działają na podstawie deklaracji: wchodzą w życie bez Twojej zgody, jeśli są formalnie poprawne. Wiedza o tym, który list posiadasz, pozwoli Ci stwierdzić, czy jesteś proszony, czy informowany.

Mieterhöhung to the Vergleichsmiete: Dlaczego wymagana jest Twoja zgoda

Mieterhöhung, czyli podwyżka czynszu, zgodnie z § 558 BGB pozwala wynajmującemu podnieść czynsz do poziomu „ortsübliche Vergleichsmiete”: kwoty, za jaką faktycznie wynajmują się porównywalne mieszkania w Twojej gminie. Porównywalne oznacza podobne pod względem rodzaju, wielkości, wyposażenia (wyposażenia), stanu i lokalizacji, a ustawa wyraźnie uwzględnia w tym porównaniu jakość energetyczną, dlatego izolacja i technologia grzewcza są brane pod uwagę. Kwota ta jest obliczana na podstawie czynszów uzgodnionych lub zmienionych w ciągu ostatnich sześciu lat, co oznacza, że ​​odzwierciedla ona aktualny rynek, a nie długą historyczną średnią.

Muszą być spełnione trzy warunki czasowe. Czynsz musi być niezmieniony przez piętnaście miesięcy w momencie wejścia w życie podwyżki. Samo żądanie może zostać złożone najwcześniej rok po ostatniej podwyżce. Obowiązuje również Kappungsgrenze, limit ograniczający: czynsz nie może wzrosnąć o więcej niż 20 procent w ciągu trzech lat, a do 15 procent na obszarach, które rząd kraju związkowego w rozporządzeniu uznał za obszary o napiętym rynku mieszkaniowym. Większość dużych miast niemieckich jest oznaczona. Każde oznaczenie obowiązuje maksymalnie pięć lat i musi zostać odnowione, więc odpowiedź dla Twojego miasta jest pytaniem prawnym, a nie stałym faktem. Co istotne, podwyżki na podstawie §§ 559 i 560 nie są wliczane do piętnastomiesięcznego okresu ani do Kappungsgrenze. Działają one na oddzielnych torach.

Żądanie musi być również uzasadnione, a nie tylko powiedziane. § 558a BGB wymaga formy pisemnej (pisemnej, choć podpis nie jest wymagany – wystarczy wiadomość e-mail) oraz uzasadnienia zaczerpniętego z zamkniętej listy: Mietspiegel, Mietdatenbank, uzasadnionej opinii biegłego sądowego, powołanego przez sąd i zaprzysiężonego, lub czynszów porównywalnych mieszkań, w którym to przypadku wystarczy wymienić trzy mieszkania. Warto tu zwrócić uwagę na pewien szczegół. Jeśli w Twoim mieście obowiązuje qualifizierter Mietspiegel – oficjalny wskaźnik czynszów sporządzany według uznanego standardu statystycznego – i zawiera on dane dla mieszkania takiego jak Twoje, Twój wynajmujący musi je podać, nawet jeśli opiera swoje żądanie na czymś zupełnie innym. Żądanie, które wymienia trzech wybranych sąsiadów, ignorując qualifizierter Mietspiegel dotyczący Twojego mieszkania, jest formalnie wadliwe.

Następnie rozpoczyna się odliczanie czasu zgodnie z § 558b BGB i w tym momencie tracisz prawa. Masz czas do końca drugiego miesiąca kalendarzowego od daty otrzymania wezwania. Jeśli wyrazisz zgodę, wyższy czynsz będzie należny od początku trzeciego miesiąca kalendarzowego od daty otrzymania wezwania. Jeśli nie wyrazisz zgody w tym terminie, wynajmujący może pozwać Cię o zgodę, a pozew musi zostać złożony w ciągu kolejnych trzech miesięcy. Milczenie nie jest zgodą – ale milczenie pociąga za sobą konieczność wniesienia pozwu, a jeśli wezwanie było uzasadnione, prawdopodobnie je przegrasz i poniesiesz koszty. Przydatnym posunięciem jest sprawdzenie, czy wezwanie jest formalnie poprawne i czy kwota jest rzeczywiście poparta przez „Mietspiegel”, i udzielenie pisemnej odpowiedzi w każdym przypadku. Możliwa jest częściowa zgoda: jeśli wezwanie przekracza wartość Vergleichsmiete, możesz wyrazić zgodę na obronę części, a odrzucić resztę.

Modernisierung lub Instandhaltung: rozróżnienie, które decyduje, kto płaci

Zanim ocenisz podwyżkę czynszu za modernizację, musisz zrozumieć rozróżnienie, które nie ma realnego odpowiednika w wielu krajach i które decyduje o tym, kto płaci za prace. Prawo niemieckie oddziela Erhaltungsmaßnahmen od Modernisierungsmaßnahmen: konserwację od modernizacji.

Erhaltung, o którym mowa w § 555a BGB, oznacza Instandhaltung i Instandsetzung: utrzymanie budynku w stanie, w jakim powinien być, i naprawa, gdy tak nie jest. Awaria kotła, przeciekający dach, spróchniałe ramy okienne, zepsuta winda. To obowiązek właściciela i nigdy nie uzasadnia podwyżki czynszu – płacisz już za funkcjonujące mieszkanie. Musisz tolerować prace i muszą być one zgłoszone z odpowiednim wyprzedzeniem, chyba że są błahe lub rzeczywiście pilne. § 555a(3) daje ci coś, o czym ludzie rzadko mówią: wydatki poniesione z powodu prac konserwacyjnych muszą zostać zwrócone przez właściciela w rozsądnej wysokości, a na żądanie musi on zapłacić zaliczkę, zamiast żądać od ciebie zapłaty z góry.

Modernizacja, zdefiniowana w § 555b BGB, to zamknięta lista ulepszeń: prace trwale oszczędzające energię końcową (modernizacja energetyczna), instalacja systemu grzewczego spełniającego wymagania § 71 Gebäudeenergiegesetz (niemieckiej ustawy o budownictwie), trwałe oszczędności w nieodnawialnej energii pierwotnej lub trwała ochrona klimatu, trwałe zmniejszenie zużycia wody, trwały wzrost Gebrauchswert (wartości użytkowej) mieszkania, pierwsze podłączenie światłowodu do sieci o bardzo dużej przepustowości, trwała poprawa ogólnych warunków życia, prace wymuszone na wynajmującym okolicznościami, za które nie ponosi on odpowiedzialności, oraz stworzenie nowej powierzchni mieszkalnej. Jeśli prace nie znajdują się na tej liście, nie są modernizacją i nie mogą być objęte podwyżką na podstawie § 559.

Prawdziwe projekty budowlane łączą te dwa aspekty, a właściciele nieruchomości mają oczywistą motywację, by nazywać całość modernizacją. Prawo to precyzyjnie przewiduje. § 559 (2) BGB stanowi, że koszty, które i tak byłyby konieczne do konserwacji, nie wliczają się do kosztów modernizacji i muszą zostać oszacowane poza kalkulacją, z uwzględnieniem stopnia zużycia już wymienionych elementów. Wymiana czterdziestoletnich okien jednoszybowych, które były już zużyte, na nowoczesne, izolowane, nie jest stuprocentową modernizacją: znaczna część tych wydatków stanowiła konserwacja, którą właściciel i tak był winien, a jedynie część przeznaczona na ulepszenia może zostać przerzucona. To właśnie ta ulga, Instandhaltungsanteil, jest najczęściej błędnym określeniem podwyżki kosztów modernizacji i to właśnie jej doradca Mieterverein będzie szukał w pierwszej kolejności.

Ogłoszenie, Twój Härtefall i Twoje prawo do odejścia

Modernizacji nie można rozpocząć bez uprzedzenia. § 555c BGB wymaga, aby Modernisierungsankündigung, czyli ogłoszenie o modernizacji, zostało złożone w formie tekstowej najpóźniej na trzy miesiące przed rozpoczęciem prac. Musi ono określać rodzaj i przewidywany zakres prac, przewidywany termin rozpoczęcia i czas trwania, wysokość przewidywanej podwyżki czynszu (jeśli jest planowana) oraz przewidywane przyszłe koszty utrzymania (Betriebskosten). Ta ostatnia kwestia jest istotna i często pomijana: modernizacja często zmienia koszty bieżące, a także wysokość czynszu, a Ty masz prawo znać przewidywaną kwotę z wyprzedzeniem. Wynajmujący powinien również wskazać formę i termin wniesienia sprzeciwu z powodu trudności.

Zasadniczo należy tolerować prace modernizacyjne zgodnie z § 555d BGB. Istnieją jednak dwie oddzielne drogi ucieczki i mają one oddzielne terminy, które biegną od ogłoszenia, więc wymagają uwagi w tygodniu, w którym się pojawią, a nie w miesiącu, w którym pojawi się rusztowanie.

Pierwszym z nich jest Härteeinwand, czyli sprzeciw z powodu trudności. Jeśli praca byłaby dla Ciebie, Twojej rodziny lub członka gospodarstwa domowego uciążliwością, której nie da się uzasadnić nawet po rozważeniu uzasadnionych interesów wynajmującego, interesów innych najemców oraz roszczeń dotyczących oszczędności energii i ochrony klimatu, obowiązek tolerowania ucierpiał. Musisz zgłosić powody uciążliwości w formularzu tekstowym do końca miesiąca następującego po otrzymaniu ogłoszenia. W tym terminie obowiązują dwie formy ochrony. Rozpoczyna on swój bieg dopiero wtedy, gdy ogłoszenie rzeczywiście spełniało wymogi § 555c – wadliwe ogłoszenie nie uruchamia biegu terminu. Zgodnie z § 555d(5), jeśli wynajmujący nie poinformował Cię o formie i terminie sprzeciwu z powodu trudności, Twoje zgłoszenie nie jest związane żadnym z nich. Należy pamiętać, że przewidywany wzrost czynszu i przyszłe koszty budowy (Betriebskosten) są wyraźnie wyłączone z obowiązku tolerowania; Trudności finansowe są rozpatrywane oddzielnie, na etapie podwyżki czynszu, zgodnie z § 559(4) BGB, który wyklucza podwyżkę, jeśli byłaby ona nieuzasadniona, nawet biorąc pod uwagę przewidywane przyszłe koszty eksploatacyjne. Istnieją zatem dwa argumenty dotyczące trudności finansowych, odnoszące się do dwóch różnych kwestii: braku wykonania prac i braku zapłaty za nie.

Drugą możliwością jest § 555e BGB, czyli Sonderkündigungsrecht, czyli szczególne prawo do wypowiedzenia. Po otrzymaniu zawiadomienia możesz wypowiedzieć umowę najmu w trybie nadzwyczajnym ze skutkiem od końca następnego miesiąca, a wypowiedzenie musisz zgłosić do końca miesiąca następującego po otrzymaniu zawiadomienia. Jeśli otrzymasz zawiadomienie informujące, że budynek będzie osłonięty rusztowaniami przez osiem miesięcy, a czynsz wzrośnie na stałe po tym czasie, masz krótki, określony termin na podjęcie decyzji o wyprowadzce z korzystnym okresem wypowiedzenia. Jeśli go nie otrzymasz, wrócisz do standardowych okresów wypowiedzenia.

Podsumowanie modernizacji: osiem procent i pułap

Jeśli prace rzeczywiście były modernizacją i zostały prawidłowo ogłoszone, § 559 BGB pozwala wynajmującemu na podwyższenie rocznego czynszu o 8% kosztów poniesionych na utrzymanie mieszkania. Należy pamiętać, że kwota ta została obniżona z 11%, a starsze artykuły i porady nadal krążą ze starą kwotą. Należy również pamiętać, że jest to 8% kosztów rocznych, na stałe – nie 8% czynszu i nie jest to tymczasowa dopłata do czasu spłaty prac. Czynsz po prostu pozostaje na nowym poziomie po odzyskaniu kosztów.

Ponieważ stały procent wydatków na dużą budowę może spowodować wzrost cen, który pozbawi gospodarstwo domowe własnego domu, § 559 (3a) BGB dodaje sztywny limit. W ciągu sześciu lat, pomijając podwyżki na podstawie § 558 lub § 560, miesięczny czynsz nie może wzrosnąć o więcej niż 3 euro za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej w wyniku modernizacji. Jeśli miesięczny czynsz przed podwyżką wynosił poniżej 7 euro za metr kwadratowy, limit wynosi 2 euro za metr kwadratowy. Istnieje jeszcze bardziej rygorystyczny limit na ogrzewanie: jeśli środkiem jest instalacja systemu grzewczego i spełnia on również wymogi § 555b nr 1 lub nr 1a, czynsz nie może wzrosnąć o więcej niż 0.50 euro za metr kwadratowy w ciągu sześciu lat z tego powodu. W przypadku mieszkania o powierzchni 80 metrów kwadratowych ogólny limit oznacza, że ​​modernizacja nie może dodać więcej niż 240 euro miesięcznie w ciągu sześciu lat, niezależnie od naliczonej przez dewelopera ceny.

Podwyżka musi być również prawidłowo zadeklarowana. § 559b BGB wymaga formy tekstowej, a deklaracja jest skuteczna tylko wtedy, gdy faktycznie oblicza podwyżkę na podstawie poniesionych kosztów i wyjaśnia ją zgodnie z § 559 i 559a. Pismo zapowiadające nową wysokość czynszu bez podania arytmetyki nie jest ważnym oświadczeniem na podstawie § 559b. Wyższy czynsz jest wówczas należny od początku trzeciego miesiąca po otrzymaniu deklaracji. Dwie rzeczy opóźniają to o kolejne sześć miesięcy: jeśli modernizacja nie została ogłoszona zgodnie z § 555c lub jeśli rzeczywista podwyżka przekracza ogłoszoną podwyżkę o ponad 10 procent. Innymi słowy, wynajmujący, który pomija ogłoszenie lub znacznie zaniża własną wycenę, płaci za nią z opóźnieniem.

Jedno zastrzeżenie, które działa na niekorzyść najemców i lepiej poznać je tutaj, niż odkryć później. Zgodnie z § 536 (1a) BGB, przez okres trzech miesięcy obniżenie użyteczności mieszkania nie jest uwzględniane, jeżeli wynika ono z modernizacji energetycznej na podstawie § 555b nr 1. Przez pierwsze trzy miesiące prac modernizacyjnych związanych z energią, hałas, kurz i zakłócenia nie obniżają czynszu. Po trzech miesiącach ponownie obowiązują standardowe zasady dotyczące Mietminderung.

Wzrost kosztów zakładu i coroczna korekta

Trzecia droga, § 560 BGB, jest najcichsza i najpopularniejsza. Zależy to od systemu, z którego korzysta Twoja umowa. Jeśli płacisz Betriebskostenpauschale, ryczałtową miesięczną opłatę za koszty eksploatacyjne, Twój wynajmujący może proporcjonalnie rozliczyć podwyżki, ale tylko wtedy, gdy umowa wyraźnie na to zezwala i wyłącznie poprzez deklarację w Textform, która określa i wyjaśnia przyczynę. Podwyżka obowiązuje od miesiąca następującego po następnym. Podwyżka z mocą wsteczną obowiązuje maksymalnie od początku roku kalendarzowego poprzedzającego deklarację i tylko wtedy, gdy wynajmujący zgłosi ją w ciągu trzech miesięcy od momentu dowiedzenia się o podwyżce.

Istnieje tu symetria, że ​​właściciele znacznie rzadziej o tym wspominają. § 560(3) BGB stanowi, że w przypadku spadku Betriebskosten, Pauschale musi zostać odpowiednio obniżona od momentu obniżenia, a o obniżeniu należy Państwa poinformować bez zbędnej zwłoki. Nie jest to opcjonalne i nie zależy od Państwa prośby. Jeśli Państwa budynek przeszedł na tańszą umowę na wywóz odpadów lub składka ubezpieczeniowa spadła, a Państwa stawka ryczałtowa nie uległa zmianie, jest to wada w realizacji umowy przez wynajmującego, a nie nieoczekiwany zysk, który może on zatrzymać.

Większość umów korzysta jednak z tzw. Vorauszahlungen: miesięcznych zaliczek, które są rozliczane raz w roku na podstawie rzeczywistych kosztów. § 560(4) BGB daje każdej ze stron prawo do dostosowania miesięcznej zaliczki do rozsądnego poziomu poprzez oświadczenie po sporządzeniu Abrechnung. Zwróć uwagę na słowo „jedna ze stron” – jeśli Twoje roczne rozliczenie generuje wysoki kredyt rok po roku, masz prawo żądać obniżenia miesięcznej zaliczki, zamiast udzielać wynajmującemu nieoprocentowanej pożyczki. Na tym wszystkim opiera się § 560(5) BGB i Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, zasada efektywności ekonomicznej: Twój wynajmujący musi pokrywać koszty eksploatacji budynku z rozsądnym uwzględnieniem Twoich pieniędzy i nie może po prostu przekazać tego, co akurat wydał.

Nebenkostenabrechnung i termin dwunastomiesięczny

Raz w roku przychodzi Nebenkostenabrechnung: zestawienie porównujące wpłacone zaliczki z rzeczywistymi kosztami eksploatacji budynku, zazwyczaj wystawiające Nachzahlung (zaległą płatność) lub Guthaben (kredyt). To właśnie tego listu zagraniczni najemcy boją się najbardziej, a prawo jest tu najbardziej rygorystyczne.

§ 556 (3) BGB daje wynajmującemu dwanaście miesięcy od zakończenia okresu rozliczeniowego na dostarczenie Ci zestawienia. Niedotrzymanie tego terminu pociąga za sobą poważne konsekwencje: nie może on w ogóle domagać się zwrotu zaległej płatności, chyba że nie ponosi winy za opóźnienie. Zakaz ten dotyczy konkretnie Nachforderung, dlatego należy uważnie przeczytać tę asymetrię – spóźnione zestawienie, które skutkowałoby uznaniem na Twoją korzyść, nadal jest obciążone. Wyjątek jest węższy, niż twierdzą wynajmujący: „nie ponosi winy za opóźnienie” nie obejmuje zwykłego braku organizacji ani zajętego zarządcy nieruchomości. Jeśli Twoim okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy 2025, zestawienie musi dotrzeć do Ciebie do 31 grudnia 2026 r. 1 stycznia 2027 r. żądanie zwrotu zaległej płatności jest w normalnych okolicznościach po prostu niewykonalne, a prawidłową odpowiedzią jest krótkie pismo o tym informujące.

Termin ten obowiązuje w obie strony, a ta połowa to ta, o której najemcy zapominają. Musisz powiadomić wynajmującego o wszelkich „Einwendungen” – zastrzeżeniach do wyciągu – w ciągu dwunastu miesięcy od jego otrzymania, w przeciwnym razie tracisz prawo do ich zgłaszania, chyba że nie jesteś odpowiedzialny za opóźnienie. Zatem wyciąg, który dotrze w listopadzie i trafi do szuflady, ponieważ jest napisany gęstą niemieckością, stanowi realne ryzyko: błędy w nim zawarte stają się Twoją własnością. Otwórz go, a jeśli nie możesz go odczytać, poproś o jego przeczytanie.

Twoim głównym narzędziem śledczym jest § 556 (4) BGB: na żądanie wynajmujący musi udzielić Ci dostępu do Belege – rachunków, faktur i umów stanowiących podstawę każdej kwoty. Ma prawo udostępnić je drogą elektroniczną. Jest to realne i niedostatecznie wykorzystywane prawo. Nie jesteś ograniczony do podsumowania, które postanowił przesłać; możesz poprosić o wgląd do samych faktur, a wynajmujący, który sprzeciwia się inspekcji, twierdząc jednocześnie, że kwoty są prawidłowe, coś Ci wmawia. Złóż wniosek na piśmie, zanim upłynie dwunastomiesięczny termin na zgłoszenie sprzeciwu. To, co zgodnie z prawem może znaleźć się w oświadczeniu, jest regulowane przez Betriebskostenverordnung, a ta kwestia została omówiona w naszym rozdziale poświęconym zrozumienie usług komunalnych, który szczegółowo omawia możliwe do przydzielenia kategorie i klucze przydziału.

Mängel i Mietminderung: Rentę obniża się na mocy prawa, a nie z wyboru

Jest to najbardziej użyteczna część tego rozdziału i ta, która jest najczęściej błędnie opisywana w poradach w języku angielskim.

Zgodnie z § 536 BGB, jeśli wynajmowana nieruchomość ma wadę uniemożliwiającą jej użytkowanie zgodnie z umową, jesteś zwolniony z płacenia czynszu za okres, w którym ta właściwość została usunięta. Jeśli przydatność została jedynie zmniejszona, jesteś zobowiązany jedynie do zapłaty odpowiednio obniżonego czynszu. Nieznaczne pogorszenie nie jest brane pod uwagę. Przeczytaj uważnie ten fragment, ponieważ jego brzmienie jest bardzo istotne: ustawa nie mówi, że możesz obniżyć czynsz. Mówi, że jesteś zobowiązany jedynie do zapłaty obniżonego czynszu. Mietminderung, czyli obniżenie czynszu, następuje automatycznie, z mocy prawa, od momentu wystąpienia wady. Nie składasz o nie wniosku, a wynajmujący go nie przyznaje. Z prawnego punktu widzenia obniżona kwota to po prostu aktualny czynsz. Zgodnie z § 536(4) BGB, w przypadku najmu lokali mieszkalnych każda umowa odbiegająca od tej zasady na Twoją niekorzyść jest nieważna – klauzula umowna wykluczająca Mietminderung jest bezwartościowym papierem.

Brzmi to jak pozwolenie na zaprzestanie płacenia. Ale nim nie jest i właśnie tu ludzie ponoszą straty. Ograniczają to trzy oddzielne przepisy.

Po pierwsze, § 536c BGB: jeśli w trakcie trwania najmu pojawi się wada, należy zgłosić ją wynajmującemu bezzwłocznie i bez zbędnej zwłoki. W przeciwnym razie należy mu się odszkodowanie za powstałą szkodę, a w zakresie, w jakim nie mógł on usunąć problemu, ponieważ go o tym nie poinformowałeś, nie możesz w ogóle powołać się na § 536. Obniżka może nastąpić automatycznie, ale powiadomienie nie jest opcjonalne. Najemca, który dyskretnie obniża czynsz z powodu problemu z pleśnią, którego nigdy nie zgłosił, nie zaoszczędził pieniędzy; wniósł przeciwko sobie pozew o zaległy czynsz. Złóż zgłoszenie na piśmie, opisz konkretnie wadę i zachowaj dowód jej wysłania.

Po drugie, § 536b BGB: jeśli wiedziałeś o wadzie w momencie podpisywania umowy, nie przysługują Ci żadne prawa wynikające z § 536. A jeśli odbierasz mieszkanie wiedząc, że jest wadliwe, zachowujesz te prawa tylko wtedy, gdy zastrzeżesz je przy odbiorze. To kolejny powód, dla którego Übergabeprotokoll ma tak duże znaczenie przy przeprowadzce.

Po trzecie, i to jest pułapka, która kosztuje najwięcej: § 814 BGB. Kwoty, którą płacisz za wywiązanie się z zobowiązania, nie można odzyskać, jeśli wiedziałeś, że nie jesteś zobowiązany do jej zapłaty. Zastosuj to do czynszu. Jeśli wiesz o wadzie, wiesz, że czynsz został prawnie obniżony i mimo to zapłacisz pełną kwotę, możesz nie być w stanie odzyskać różnicy. Najemcy rutynowo robią dokładnie to – zgłaszają pleśń, czekają na reakcję wynajmującego, płacą pełną kwotę, aby uniknąć konfliktu, a następnie starają się odzyskać sześć miesięcy nadpłaty. § 814 może zniweczyć to roszczenie.

Bezpieczna droga to specyficzny i niecodzienny niemiecki zwyczaj: Zahlung unter Vorbehalt, płatność z zastrzeżeniem. Płacisz cały czynsz, więc nigdy nie ryzykujesz zaległości ani wypowiedzenia umowy z powodu braku płatności, ale za każdym razem oświadczasz na piśmie, że płatność jest dokonywana unter Vorbehalt der Rückforderung wegen des Mangels – z zastrzeżeniem roszczenia z powodu wady. To jedno zdanie zachowuje roszczenie, które w przeciwnym razie zostałoby zniszczone na mocy § 814. Umieść je w pisemnym zgłoszeniu wady, powtórz w tytule płatności lub w załączonej wiadomości i zachowaj dokumentację. To najlepsze z obu rozwiązań: brak ryzyka zaległości, brak zrzeczenia się roszczeń.

To, jaki stopień redukcji jest odpowiedni, to naprawdę trudne pytanie, a uczciwa odpowiedź brzmi, że zależy to od wagi problemu i orzecznictwa, które jest obszerne i odnosi się do konkretnych faktów. Procenty krążące w tabelach blogowych to orzeczenia sądowe dotyczące konkretnych faktów, a nie taryfy. To właśnie w tym momencie Mieterverein zarabia na swoje wynagrodzenie. Należy również pamiętać o dwóch wspomnianych już wyłączeniach: nieznaczne pogorszenie w ogóle się nie liczy, a zgodnie z § 536 ust. 1a BGB pierwsze trzy miesiące zakłóceń spowodowanych modernizacją energetyczną są pomijane.

Jedną wadę, którą warto sprawdzić pierwszego dnia, a nie piątego roku, jest powierzchnia użytkowa. Jeśli w umowie najmu wskazano Wohnfläche, którego w rzeczywistości nie ma w mieszkaniu, przepłacasz czynsz i Betriebskosten za cały okres najmu, ponieważ oba te czynniki są zazwyczaj liczone od metra kwadratowego. Powierzchnia mieszkalna jest mierzona zgodnie z Wohnflächenverordnung, co nie jest intuicyjne – balkon zazwyczaj liczy się tylko do 25%, przestrzeń pod skośnym sufitem liczy się częściowo lub wcale, w zależności od wysokości, a nieogrzewana piwnica nie jest liczona. Niemieckie orzecznictwo wielokrotnie traktowało odstępstwo od normy o ponad 10% na niekorzyść najemcy jako Mangel.

Untermiete: Twoje roszczenie o podnajęcie części swojego domu

§ 553 BGB to jeden z najprzydatniejszych przepisów niemieckiego prawa najmu, a zarazem jeden z najmniej znanych wśród najemców zagranicznych. Jest to o tyle niefortunne, że został stworzony właśnie z myślą o sytuacjach, jakie mogą wystąpić w życiu obcokrajowców.

Jeśli po zawarciu umowy najmu części domu osobie trzeciej pojawi się uzasadniony interes, możesz zażądać zgody od wynajmującego. Żądaj, a nie proś. To roszczenie, a nie przysługa. Przeniesienie na rok do innego miasta, wyprowadzka partnera i niemożność samodzielnego pokrycia czynszu, długi pobyt badawczy za granicą, praca, która wymaga wielomiesięcznej nieobecności: to klasyczne przypadki, w których można domagać się odszkodowania. Zainteresowanie musi powstać po podpisaniu umowy i musi być realne, ale próg nie jest wysoki, a niemieckie sądy traktują je przychylnie, również z oczywistych względów finansowych.

Wynajmujący może odmówić wynajmu tylko z określonych powodów: ważnego powodu w osobie konkretnego podnajemcy, przeludnienia mieszkania lub innych okoliczności sprawiających, że taka umowa jest dla niego nieuzasadniona. Nie może odmówić tylko dlatego, że po prostu wolałby tego nie robić. Zgodnie z § 553(2) BGB, jeśli wynajem jest dla niego uzasadniony jedynie odpowiednią podwyżką czynszu, może uzależnić zgodę od Twojej zgody na Untermietzuschlag, czyli dopłatę za podnajem. § 553(3) BGB unieważnia każdą umowę odbiegającą od tej zasady na Twoją niekorzyść, więc ogólna klauzula zakazująca podnajmu w umowie nie unieważnia roszczenia.

Granica jest istotna i to właśnie tam ludzie przekraczają swoje uprawnienia: § 553 dotyczy części domu. Wynajęcie pokoju, podczas gdy mieszkanie pozostaje Twoim domem, jest przypadkiem wzorcowym. Przekazanie całego mieszkania to inna regulacja, § 540 BGB, i w tym przypadku nie masz żadnych roszczeń – potrzebujesz zgody, a jedynym pocieszeniem w przypadku odmowy wynajmującego jest możliwość wypowiedzenia umowy najmu w trybie nadzwyczajnym z zachowaniem ustawowego okresu wypowiedzenia, chyba że odmowa wynika z ważnego powodu leżącego po stronie podnajemcy. Należy również zwrócić uwagę na § 540(2): jeśli pozwolisz osobie trzeciej korzystać z mieszkania, jesteś odpowiedzialny za jej zachowanie, nawet jeśli wynajmujący wyraził na to zgodę. Hałas podnajemcy to Twój problem.

Dwa praktyczne ostrzeżenia. Nigdy nie podnajmuj bez pytania, nawet jeśli masz pewność, że roszczenie istnieje: nieuprawnione podnajmowanie jest klasyczną podstawą do ostrzeżenia, a jeśli będzie się powtarzać, do rozwiązania umowy, a cała idea § 553 polega na tym, że nie musisz podejmować takiego ryzyka. Zapytaj na piśmie, podając nazwisko osoby i warunki umowy, ponieważ odmowa wynajmującego staje się możliwa do rozpatrzenia dopiero wtedy, gdy zostanie przedstawiona w formie, którą możesz komuś pokazać.

Zwierzęta domowe, wiercenie i życie z sąsiadami

Codzienne spory związane z najmem w Niemczech rzadko dotyczą prawa, a zazwyczaj Hausordnung, czyli zasad obowiązujących w domu, oraz niepisanych, ale ściśle przestrzeganych oczekiwań. Ruhezeiten, czyli chronione godziny ciszy nocnej, są najczęstszym źródłem nieporozumień wśród nowoprzybyłych i zostały omówione w naszym rozdziale poświęconym początkowa adaptacja kulturowa, wraz z szerszymi konwencjami społecznymi niemieckiego bloku. Warto przeczytać przed pierwszym niedzielnym popołudniem z ćwiczeniami.

W przypadku zwierząt domowych stanowisko jest bardziej złożone niż którakolwiek ze skrajności, z którymi się spotkasz. Klauzula zakazująca posiadania jakichkolwiek zwierząt jest generalnie nieskuteczna w przypadku najmu lokali mieszkalnych. Małe zwierzęta trzymane w zagrodach – ryby, chomiki, papużki faliste – zazwyczaj nie potrzebują żadnego pozwolenia, ponieważ nie mają wpływu na mieszkanie ani sąsiadów. Psy i koty plasują się pomiędzy: klauzula umowy wymagająca zgody wynajmującego jest powszechna i zazwyczaj wykonalna, ale wynajmujący musi dokonać rzeczywistego rozeznania w indywidualnym przypadku, zamiast automatycznie odmówić, a klauzula, która pozwala mu na odmowę z własnej woli, zazwyczaj nie jest wiążąca. Jeśli planujesz sprowadzić zwierzę, zapytaj przed podpisaniem umowy lub przed jej nabyciem i uzyskaj odpowiedź na piśmie.

Wiercenie, montaż półek i normalne użytkowanie ścian są częścią codziennego życia, a nie niszczenia. Ogólna zasada jest taka, że ​​użytkowanie w ramach umowy, czyli użytkowanie w ramach umowy, obejmuje przekształcenie mieszkania w dom. Kwestia ta staje się przedmiotem sporów w przypadku wyprowadzki i kaucji, o czym mowa w rozdziale poświęconym… znalezienie zakwaterowania, która obejmuje depozyt i klauzule Schönheitsreparaturen, które tak często zawodzą.

Gdzie szukać pomocy i jak kosztować pieniądze jest problem z językiem

Wszystko powyżej zakłada, że ​​przeczytasz list, zrozumiesz go i podejmiesz działania w terminie. Dla zagranicznego najemcy to założenie jest słabym punktem i warto jasno wyjaśnić dlaczego.

Mieterhöhungsverlangen jest napisany formalnym językiem niemieckim, podaje numery akapitów i zawiera termin, który można przegapić, nic nie robiąc. Nebenkostenabrechnung to gęsta tabela niemieckich rzeczowników złożonych z liczbą na dole. Modernisierungsankündigung uruchamia dwa zegary jednocześnie, oba liczone od miesiąca następującego po otrzymaniu. Żaden z tych dokumentów nie musi być w języku angielskim i żaden z nich nie będzie. Prawa w tym rozdziale są silne, ale prawie każdy z nich jest chroniony terminem, a termin, którego się nie przeczytało, to termin, którego się nie dotrzymuje. Traktuj każdy list od wynajmującego jako pilny, dopóki nie upewnisz się, że tak nie jest. Jeśli Twój niemiecki nie spełnia wymagań, przetłumacz go w tym samym tygodniu, a nie w tym samym kwartale – nie w tym samym miesiącu.

Najtańszą i poważną pomocą w Niemczech jest Mieterverein, lokalny związek najemców. Dołącz do niego, a otrzymasz poradę prawną dotyczącą właśnie tych kwestii. Według Deutscher Mieterbund, porady dla członków są bezpłatne i nieograniczone, „einmal oder zehnmal im Jahr” (raz lub dziesięć razy w roku). Każde lokalne stowarzyszenie ustala własną składkę członkowską, która obecnie wynosi średnio od 50 do 90 euro – często z wliczonym ubezpieczeniem Mietrechtsschutz, czyli ubezpieczeniem kosztów prawnych najemców. W porównaniu z jedną błędnie obliczoną podwyżką kosztów modernizacji lub jednym niekwestionowanym rachunkiem za usługi, nie jest to ryzykowna decyzja. Możesz znaleźć swoją lokalną wspólnotę za pośrednictwem Niemiecki Związek MiecznikówDołącz, zanim pojawi się problem: wiele stowarzyszeń stosuje okres karencji w przypadku sporów już istniejących, więc zapisanie się w dniu otrzymania listu może być za późno na jego otrzymanie. Większe stowarzyszenia miejskie, szczególnie w Berlinie, Monachium, Hamburgu i Frankfurcie, często zatrudniają doradców, którzy pracują w języku angielskim, ale pytają o to przy dołączeniu, zamiast zakładać, że tak jest.

W przypadku, gdy stawka jest wysoka, gdy wynajmujący zlecił prawnikowi skorzystanie z pomocy prawnej lub gdy grozi Ci Zustimmungsklage, doradca Mieterverein zaleci Ci eskalację sporu i powinieneś to zrobić. Fachanwalt für Mietrecht, prawnik specjalizujący się w sprawach najmu, to właściwy adres. Nasze rozdziały poświęcone prawo własności i nieruchomości i usługi prawne dla ekspatów Wyjaśnij, jak znaleźć taką osobę, ile kosztuje reprezentacja i jak działa Rechtsschutzversicherung. Jeśli posiadasz już ubezpieczenie od kosztów prawnych najemcy, sprawdź okres karencji w swojej polisie, zanim zaczniesz walkę.

Narzędzia do wynajmu w Niemczech po przeprowadzce

Werkzeu.ge to oparta na przeglądarce platforma niemieckich narzędzi biurokratycznych stworzona przez Cryon UG, firmę stojącą za WeLiveIn.de. Zawiera kategorię Wohnen (mieszkania), a dwa z jej narzędzi bezpośrednio odnoszą się do sekcji powyżej. Oba są uczciwie oznaczone jako płatne: wszystkie siedem narzędzi w tej kategorii znajduje się w pakiecie Plus, więc wymagają płatnej subskrypcji. Nie ma darmowej wersji tych konkretnych narzędzi. Aktualne stawki subskrypcji są na Strona cenowa Werkzeu.gePlatforma jest w fazie beta do 30 listopada 2026 r., a jej regulamin stanowi, że narzędzia mogą być niekompletne. Ponadto wyklucza on Rechtsberatung, czyli poradę prawną – co nie jest formalnością, lecz rzeczywistym stanem prawnym w Niemczech, ponieważ ustawa Rechtsdienstleistungsgesetz ogranicza osoby, które mogą udzielać porad prawnych w indywidualnych sprawach. Narzędzia te obliczają i dokumentują. Nie udzielają porad i nie zastępują Mieterverein ani prawnika.

Raport Nebenkostenprüfer jest najbardziej zbliżony do tego rozdziału. Przechodzi on przez Nebenkostenabrechnung pozycja po pozycji, porównując je z zamkniętą listą w § 2 Betriebskostenverordnung, zaznaczając typy kosztów, których w ogóle nie można przypisać – koszty administracyjne, naprawy, opłaty bankowe i ubezpieczenie kosztów prawnych to typowe błędy – sprawdza klucz alokacji, a w szczególności sprawdza dwunastomiesięczny termin określony w § 556(3), o którym mowa powyżej. Może wygenerować „Widerspruchsschreiben”, czyli list z sprzeciwem. Na stronie znajduje się szczera informacja o limitach: dane porównawcze to średnie krajowe z Betriebskostenspiegel, a nie wartości dla konkretnego miasta, i nie stanowi porady prawnej. Używany jako ustrukturyzowany sposób ustalenia, które pozycje zasługują na bliższe przyjrzenie się przed zamknięciem okna sprzeciwu, program naprawdę działa.

Narzędzie Wohnflächen-Checker rozwiązuje problem powierzchni użytkowej poruszony w sekcji Mängel. Oblicza ono rzeczywistą powierzchnię użytkową zgodnie z Wohnflächenverordnung pokój po pokoju, stosując odpowiedni współczynnik dla każdego typu pokoju, i uwzględnia arytmetykę skosów sufitowych w trzech przedziałach wysokości wymaganych przez przepisy. Wprowadzasz powierzchnię podaną w umowie i Kaltmiete, a narzędzie pokazuje odchylenie procentowe oraz wysokość miesięcznej i rocznej redukcji. Na stronie wyraźnie zaznaczono, że próg 10% wynika z orzecznictwa, że ​​każda sprawa jest inna, a egzekwowanie redukcji to kwestia do omówienia z Mieterverein lub prawnikiem. To właściwe podejście: narzędzie generuje liczby potrzebne do przeprowadzenia tej rozmowy.

Warto poznać dwa inne, ale z pewnym zastrzeżeniem. Pakiet Mieter-Suite łączy wszystkie siedem narzędzi Wohnen w jednym interfejsie, co jest przydatne, jeśli planujesz korzystać z więcej niż jednego. Narzędzie Mietpreisbremse-Check opiera się na § 556d BGB, a § 556d dotyczy czynszu na początku najmu, a nie podwyżki na podstawie § 558 – dlatego, pomimo nazwy, nie jest to narzędzie do sprawdzania listu z podwyżką czynszu. Jest ono istotne dla rozdziału poświęconego znalezienie zakwaterowania raczej niż ten. Zapisane porównawcze czynsze dla 35 miast mogą dać Ci ogólne pojęcie o poziomie lokalnym, ale na jego stronie jest napisane, że nie zastępują one kwalifikowanego „Mietspiegla” Twojego miasta, a w przypadku żądania §558 liczy się „Mietspiegel”.

Co zrobic nastepnie

Zacznij od rzeczy, które nic nie kosztują i poświęć wieczór. Znajdź swoją umowę i ustal, z jakiego systemu Betriebskosten korzysta – Pauschale czy Vorauszahlung – ponieważ to decyduje, która połowa § 560 Cię dotyczy. Zmierz mieszkanie, mniej więcej, i porównaj z kwotą podaną w umowie; jeśli wygląda na to, że brakuje więcej niż 10 procent, warto to zbadać. Sprawdź, czy Twoja gmina ma Mietspiegel i czy jest to kwalifikowany system, ponieważ ten jeden fakt kształtuje wszelkie przyszłe Mieterhöhung. Znajdź też swój ostatni Nebenkostenabrechnung i porównaj datę jego otrzymania z końcem okresu rozliczeniowego.

Następnie wyrób w sobie nawyki, które Cię chronią. Zgłaszaj każdą wadę na piśmie, niezwłocznie i zachowaj dowód – nigdy tylko telefonicznie. Jeśli płacisz pełny czynsz, a wada nie została usunięta, za każdym razem dodawaj zdanie Vorbehalt na piśmie. Otwieraj listy od wynajmującego w dniu ich otrzymania i zanotuj termin, zanim je złożysz, ponieważ w przypadku Modernisierungsankündigung sprzeciw z powodu trudności i prawo do odstąpienia od umowy na podstawie § 555e wygasają z końcem miesiąca następującego po otrzymaniu, a w przypadku żądania na podstawie § 558 Twoja pozycja stabilizuje się z końcem drugiego miesiąca. Jeśli list jest dla Ciebie zbyt trudny do zrozumienia po niemiecku, zleć jego tłumaczenie w tym samym tygodniu.

Wreszcie, dołącz do lokalnego stowarzyszenia Mieterverein już teraz, póki nie masz sporu, a nie w tygodniu, w którym go podpiszesz. To najcenniejsza rzecz, jaką może zrobić zagraniczny najemca w Niemczech. Rocznie kosztuje to mniej niż godzina pracy prawnika, a okresy oczekiwania, które większość stowarzyszeń stosuje w przypadku sporów już istniejących, oznaczają, że rozwiązanie sprawdzi się tylko wtedy, gdy zrobisz to wcześnie. Jeśli chodzi o kwestie, których ten rozdział nie obejmuje, poszukiwania, umowa i kaucja są w toku. znalezienie zakwaterowaniai co może zgodnie z prawem pojawić się na rachunku za usługi, jest zrozumienie usług komunalnych.