Kontrola czynszów zawodzi, a koszty mieszkań w miastach rosną

Czynsze nadal rosną pomimo ograniczeń cenowych

Największe miasta Niemiec odnotowują stałe i drastyczne wzrosty czynszów, nawet przy obowiązujących prawnych mechanizmach kontroli czynszów. Niedawna ocena Federalnego Instytutu Badań nad Budownictwem, Sprawami Miejskimi i Zagospodarowaniem Przestrzennym (BBSR), zlecona przez Ministerstwo Budownictwa, pokazuje, że czynsze reklamowane w 14 największych niezależnych miastach wzrosły o prawie 50 procent od 2015 r. Berlin wyróżnia się, a nowe ceny wynajmu wzrosły w tym okresie ponad dwukrotnie.

Inne duże miasta, takie jak Lipsk i Brema, również odnotowują gwałtowne wzrosty, gdzie czynsze wzrosły odpowiednio o 67.7 i 57 procent. Drezno odnotowało najniższy wzrost wśród głównych ośrodków miejskich, na poziomie 28.4 procent. Monachium pozostaje najdroższym miastem pod względem czynszu, prawie 22 euro za metr kwadratowy, a następnie Berlin z prawie 18 euro i Frankfurt nad Menem z około 16 euro.

Prawo dotyczące pułapu czynszów jest zbyt słabe, aby powstrzymać ceny

Mietpreisbremse (hamulec czynszowy) został wprowadzony w celu ograniczenia wzrostu cen na ciasnych rynkach nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami nowe umowy najmu nie powinny przekraczać lokalnego czynszu porównawczego o więcej niż 10 procent. Jednak kilka wyjątków osłabia jego działanie. Nowo wybudowane domy wynajmowane po 2014 r. i gruntownie odnowione nieruchomości są wyłączone. Wynajmujący mogą również stosować dopłaty za wyposażenie, co jeszcze bardziej podważa limit.

Egzekwowanie jest również zdecentralizowane. Nie ma publicznego systemu monitorowania czynszów, a najemcy muszą sami składać skargi, jeśli uważają, że właściciele pobierają wyższe opłaty niż dozwolone. Według berlińskiego urzędu ds. mieszkalnictwa, tylko 7 procent sprawdzonych cen wynajmu uznano za zgodne z prawem, co wskazuje na powszechne naruszenia i nieskuteczny nadzór.

Caren Lay, członek Bundestagu z ramienia Partii Lewicy, która uzyskała dane od rządu federalnego, skrytykowała hamulec czynszowy jako pełen luk. Ostrzegła, że ​​wzrosty czynszów sprawiają, że życie staje się nieopłacalne dla najemców w miastach i pogłębiają podziały społeczne. Lay wyraziła również zaniepokojenie, że rządząca koalicja, kierowana przez CDU i SPD, dąży do przedłużenia obecnego prawa o hamulcu czynszowym bez wprowadzania żadnych znaczących ulepszeń.

Sprzeciw wobec pułapu czynszów rośnie wśród dostawców mieszkań

Nie wszyscy popierają surowsze kontrole czynszów. Stowarzyszenie Spółdzielni Mieszkaniowych Saksonii publicznie sprzeciwiło się Mietpreisbremse w swoim regionie. Przewodnicząca Mirjam Philipp stwierdziła, że ​​spółdzielnie mieszkaniowe i przedsiębiorstwa komunalne wspólnie zarządzają około 40 procentami zasobów mieszkaniowych w Saksonii, a mieszkania w przystępnej cenie są nadal dostępne. Średni czynsz w tych nieruchomościach wynosi 5.62 euro za metr kwadratowy, a nowe czynsze są wyższe tylko o około 1 euro.

Philipp argumentowała, że ​​zamiast zaostrzać przepisy dotyczące czynszów, należy skupić się na zachęcaniu do inwestycji i zmniejszaniu barier biurokratycznych. Ostrzegła, że ​​rosnące koszty przyjaznych dla środowiska renowacji, ulepszeń dostępności, wind i modyfikacji układu popychają dostawców mieszkań na krawędź finansową. Ograniczenia dotyczące korekt czynszów sprawiają, że odzyskanie tych kosztów staje się coraz trudniejsze.

Według Philipp restrykcyjne przepisy dotyczące modernizacji i limity czynszów odstraszają od tak potrzebnych inwestycji w miejski zasób mieszkaniowy. Jej zdaniem właściciele potrzebują większej swobody działania bez mikromanagementu ze strony władz miejskich nawet w przypadku drobnych wyborów projektowych, takich jak kolory okien.

Rząd federalny proponuje reformy budowlane

W odpowiedzi na narastający kryzys mieszkaniowy rząd federalny uruchomił inicjatywę „Bau-Turbo”, kierowaną przez minister mieszkalnictwa Verenę Hubertz (SPD). Pakiet reform ma na celu drastyczne skrócenie czasu zatwierdzania projektów budowlanych. Hubertz przyznała, że ​​procedury w Niemczech są zbyt powolne i nadmiernie skomplikowane. W niektórych przypadkach opracowanie lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego może zająć do pięciu lat. Zgodnie z proponowanymi zmianami gminy będą miały maksymalnie dwa miesiące na zatwierdzenie nowych projektów budowlanych.

Inicjatywa jest częścią wysiłków mających na celu ożywienie sektora budownictwa mieszkaniowego. Podczas gdy poprzedni rząd obiecał budowę 400,000 2024 nowych domów rocznie, cel ten nigdy nie został osiągnięty. W 215,000 r. wydano tylko około XNUMX XNUMX pozwoleń na budowę w całym kraju. Nowa propozycja ma na celu usprawnienie procesów, od ocen środowiskowych po przeglądy regulacji hałasu, bez eliminowania niezbędnych zabezpieczeń.

Presja czynszowa napędza podziały społeczne

Ciągły wzrost czynszów zaczyna wpływać na szerszą dynamikę społeczną. Przy mniejszej liczbie dostępnych opcji najemcy w obszarach miejskich stają się coraz bardziej niemobilni. Przeprowadzka w obrębie miasta - lub przeprowadzka do innego - często prowadzi do gwałtownych podwyżek czynszów, zniechęcając do mobilności i pogłębiając nierówności. Według Caren Lay obecna sytuacja przyspiesza podział między grupami dochodowymi i wywiera nieuzasadnioną presję na rodziny klasy robotniczej.

Niektórzy eksperci ostrzegają również, że nieudolna polityka mieszkaniowa może podsycać niezadowolenie i frustrację społeczeństwa. Ponieważ coraz więcej gospodarstw domowych ma problemy ze znalezieniem niedrogich mieszkań, rośnie presja na system polityczny, aby znalazł skuteczne rozwiązania. Połączenie nieskutecznej kontroli czynszów, powolnych zatwierdzeń budowy i rosnących kosztów zrównoważonych modernizacji mieszkań tworzy kryzys, który dotyka miliony ludzi.

Blokada regulacyjna utrudniająca rozwiązania

W miarę jak zbliża się termin wygaśnięcia Mietpreisbremse w 2025 r., debata się zaostrza. Krytycy twierdzą, że bez gruntownej reformy samo przedłużenie prawa nie zatrzyma trendu wzrostowego kosztów mieszkaniowych. Tymczasem deweloperzy nieruchomości i spółdzielnie mieszkaniowe sprzeciwiają się polityce, która ogranicza ich możliwości inwestowania lub modernizacji.

Napięcie między regulacjami a inwestycjami pozostaje nierozwiązane. Podczas gdy obrońcy praw lokatorów domagają się silniejszej ochrony, dostawcy mieszkań wzywają do elastyczności i zachęt. Nowa reforma budowlana może przynieść częściową ulgę, ale bez kompleksowej polityki mieszkaniowej i czynszowej, miejscy najemcy w Niemczech prawdopodobnie będą musieli stawić czoła dalszym obciążeniom finansowym.