Minister Sprawiedliwości atakuje luki w wynajmie umeblowanych mieszkań

Rząd sprzeciwia się ukrytym podwyżkom czynszów

Federalna minister sprawiedliwości Stefanie Hubig ogłosiła plany zaostrzenia przepisów dotyczących wynajmu umeblowanych mieszkań w Niemczech. Ruch ten jest odpowiedzią na rosnące obawy, że właściciele wykorzystują luki prawne, aby ominąć Mietpreisbremse — ogólnokrajowy mechanizm kontroli czynszu, który ma chronić najemców w obszarach o dużym popycie.

Podczas gdy Bundestag niedawno przedłużył Mietpreisbremse do 2029 r., stało się jasne, że jego skuteczność jest podważana przez oszukańcze praktyki wyposażenia. Wielu właścicieli sprzedaje mieszkania jako „umeblowane”, aby uzasadnić podwyżki czynszu znacznie przekraczające ustawowy limit. Spowodowało to wezwania do podjęcia działań regulacyjnych zarówno ze strony decydentów, jak i grup wspierających lokatorów.

Minimalistyczne wyposażenie służy uzasadnieniu wysokich czynszów

Zgodnie z obowiązującymi przepisami Mietpreisbremse ogranicza początkowy czynsz nowej umowy najmu do nie więcej niż 10 procent powyżej lokalnego czynszu referencyjnego w wyznaczonych strefach niedoboru mieszkań. Chociaż przepisy formalnie dotyczą zarówno umeblowanych, jak i nieumeblowanych lokali, właściciele mają prawo pobierać dodatkową opłatę za umeblowanie. Co najważniejsze, nie muszą oni wymieniać tej dopłaty osobno w umowie najmu, co utrudnia najemcom ocenę, czy dodatkowy koszt jest uzasadniony.

Minister Hubig ostro skrytykowała tę lukę. „Niedopuszczalne jest, aby ktoś postawił dwa krzesła i stół w pokoju i twierdził, że czynsz powinien być o setki euro wyższy” – powiedziała w wywiadzie. Podkreśliła, że ​​różnica między w pełni wyposażonym apartamentem a apartamentem z minimalną ilością mebli musi być prawnie przejrzysta.

Minister podzieliła się własnym doświadczeniem oferowania częściowo umeblowanych lub mieszanych lokali w Berlinie po wygórowanych cenach. Podsumowała: „To jest problem systemowy, a nie odosobnione wykroczenie”.

Żądanie jasnych limitów opłat za meble

Hubig chce teraz wprowadzić jaśniejsze kryteria definiujące, co stanowi odpowiednie wyposażenie i ile właściciele mogą za nie pobierać. Jej ministerstwo obecnie opracowuje projekty ustaw, które ustaliłyby ścisłe warunki, na jakich można by naliczać dodatkowe opłaty za meble.

Celem jest zapewnienie, że tylko naprawdę gotowe do zamieszkania apartamenty — takie jak te z w pełni wyposażoną kuchnią, sypialnią i salonem — mogą kwalifikować się do wyższego czynszu ze względu na umeblowanie. Podstawowe wyposażenie z ograniczoną użytecznością nie będzie już podstawą do nadmiernych dopłat.

Wyjaśniła, że ​​nie wszystkie umeblowane mieszkania na wynajem są problematyczne. „Jeśli właściciel oferuje dobrze umeblowane mieszkanie za uczciwą cenę, jest to całkowicie akceptowalne. Ale nie będziemy tolerować ukrytych podwyżek czynszu, ukrytych jako premie za umeblowanie”.

Grupy najemców witają wysiłki reformatorskie

Ogłoszenie zostało przyjęte z zadowoleniem przez Niemiecki Związek Najemców (Deutscher Mieterbund, DMB), który od dawna krytykował wykorzystywanie luk prawnych związanych z meblami. Prezes DMB Lukas Siebenkotten nazwał obecną sytuację „poważnym problemem” i wyraził poparcie dla surowszych przepisów chroniących najemców przed nieuzasadnionymi kosztami.

Problem jest szczególnie pilny w miastach o napiętym rynku nieruchomości. Wielu najemców, szczególnie młodych lub mobilnych profesjonalistów, polega na wynajmie umeblowanych mieszkań, aby uzyskać elastyczność. Stworzyło to dochodowy segment dla właścicieli, którzy coraz częściej przechodzą na modele półumeblowane, które pozwalają im podnosić ceny, pozostając jednocześnie poza radarem obecnych przepisów.

Gwałtowne podwyżki czynszów wzmacniają presję

Dane z Federalnego Instytutu Badań nad Budownictwem, Sprawami Miejskimi i Zagospodarowaniem Przestrzennym (BBSR) podkreślają rosnącą skalę problemu. Od 2015 r. ceny ofertowe wynajmu w 14 największych miastach Niemiec wzrosły średnio o prawie 50 procent. Berlin odnotował największy wzrost, a średnie czynsze wzrosły ponad dwukrotnie (+107 procent). Lipsk (+67.7 procent) i Brema (+57 procent) również odnotowały znaczące wzrosty.

Nawet miasta ze stosunkowo umiarkowanymi zmianami, takie jak Drezno (+28.4 procent), odczuwają presję rosnących czynszów. Główną przyczyną podawaną przez analityków rynku mieszkaniowego jest stały niedobór jednostek mieszkalnych. Liczba nowych konstrukcji wyraźnie spadła w ostatnich latach, według Federalnego Urzędu Statystycznego. Ten spadek, w połączeniu z wysokim popytem, ​​nadal powoduje wzrost cen.

W odpowiedzi koalicja rządu federalnego wprowadziła inicjatywę „Bauturbo”, której celem jest przyspieszenie procesów planowania miejskiego. Inicjatywa ta ma na celu przyspieszenie rozwoju budownictwa mieszkaniowego poprzez uproszczone procedury miejskie, chociaż eksperci ostrzegają, że może minąć wiele lat, zanim jakakolwiek namacalna ulga dotrze na rynek.

Przedłużenie kontroli czynszu oferuje ograniczoną ulgę

Podczas gdy przedłużenie Mietpreisbremse do 2029 r. zapewnia ramy regulacyjne do kontrolowania czynszu, jego wpływ pozostaje ograniczony, dopóki utrzymują się wyjątki i niejasności. Nieruchomości, które zostały wynajęte po raz pierwszy po 1 października 2014 r., a także te, które przeszły gruntowne remonty, pozostają zwolnione. Te zwolnienia, obok nieuregulowanej dopłaty za wyposażenie, podważają pierwotny zamysł prawa.

Propozycja ministra Hubiga sygnalizuje zmianę w kierunku bardziej rygorystycznego egzekwowania i rozliczalności. Poprzez wyeliminowanie praktyk wyzyskujących i zwiększenie przejrzystości cen wynajmu umeblowanych mieszkań rząd ma nadzieję przywrócić zaufanie do Mietpreisbremse i zaoferować prawdziwą ulgę najemcom, którzy borykają się ze spiralnie rosnącymi kosztami mieszkaniowymi.