Prawo własności i nieruchomości

Ten rozdział pomoże Ci ustalić, czy potrzebujesz prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości w Niemczech, jak znaleźć kogoś, kto rzeczywiście się na tym zna, jak będzie wyglądał rachunek i które z Twoich problemów może rozwiązać osoba, która nie jest prawnikiem, za ułamek ceny. Rozdział ten znajduje się w sekcji „Znalezienie prawnika” tego poradnika i dotyczy zatrudniania, a nie samego prawa.

To rozróżnienie ma znaczenie, ponieważ niemieckie prawo własności jest obszerne, a ten poradnik omawia je już gdzie indziej. Jeśli chcesz dowiedzieć się, co znajduje się w rejestrze gruntów (Grundbuch), przed czym chroni Cię Auflassungsvormerkung (zawiadomienie o pierwszeństwie), ile kosztuje Grunderwerbsteuer (podatek od przeniesienia własności) w Twoim kraju związkowym lub ile wynoszą dodatkowe koszty zakupu (Kaufnebenkosten), przeczytaj. Kupno nieruchomości w NiemczechJeśli chcesz dowiedzieć się, jaką kwotę wynajmujący może odliczyć od Twojej kaucji (kaucji), jaki okres wypowiedzenia musisz zachować lub gdzie obowiązuje Mietpreisbremse (hamulec czynszu), przeczytaj Znalezienie zakwaterowaniaTe rozdziały odpowiadają na pytania prawne. Ten odpowiada na inne pytanie: komu płacisz i kiedy.

Istnieje jedno nieporozumienie, które kosztuje zagranicznych nabywców więcej pieniędzy niż wszystkie inne razem wzięte, i warto o nim wspomnieć w pierwszych stu słowach, zamiast je chować. Notariusz, który podpisuje umowę o nieruchomość, nie jest twoim prawnikiem. Nie jest po twojej stronie. Nie jest też po stronie sprzedającego. Prawie każdy anglojęzyczny nabywca zakłada inaczej, ponieważ w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, Irlandii czy Australii najbliższy odpowiednikiem notariusza jest radca prawny lub prawnik ds. finalizacji transakcji, a te osoby pracują dla jednego klienta. Niemieckie biuro opiera się na odwrotnej zasadzie i wszystko inne w tym rozdziale z niej wynika.

Notariusz nie jest Twoim prawnikiem ds. nieruchomości

Bundesnotarordnung, federalna ustawa regulująca zawód notariusza, określa to w jednym zdaniu. Zgodnie z § 14(1) BNotO, notariusz „nie powinien reprezentować żadnej ze stron, aby zapewnić im niezależność i bezstronność w stosunkach między nimi”: nie powinien reprezentować jednej ze stron, lecz dbać o interesy wszystkich uczestników, niezależnie i bezstronnie. Nie jest to opis neutralnego stylu. To zakaz. Notariusz, który reprezentowałby cię, naruszyłby swoje obowiązki służbowe, a § 14(3) BNotO idzie dalej i nakłada na niego obowiązek unikania nawet pozorów stronniczości.

Notariusz jest Ci winien jedynie instrukcje. Paragraf 17(1) Beurkundungsgesetz, ustawy o poświadczaniu notarialnym, nakłada na niego obowiązek ustalenia, czego faktycznie chcą strony, wyjaśnienia faktów, pouczenia ich o znaczeniu prawnym transakcji oraz jasnego i jednoznacznego zapisu ich oświadczeń. Nakazuje mu również upewnić się, że niedoświadczeni i niewprawni uczestnicy nie zostaną pokrzywdzeni. To realna i cenna ochrona, wykraczająca poza zakres umowy common law. Przeczytaj jednak, o co chodzi: to obowiązek dokładnego wyjaśnienia umowy obu stronom. Nie jest to obowiązek uzyskania dla Ciebie lepszej oferty.

Praktyczną konsekwencją jest to, czego ludzie nie dostrzegają. Notariusz powie ci, co oznacza klauzula. Nie powie ci, że klauzula jest dla ciebie szkodliwa i że powinieneś odmówić podpisania, dopóki jej nie zmienisz. Nie powie ci, że cena jest za wysoka. Nie będzie domagał się od sprzedawcy naprawy, którą obiecałeś ustnie. Nie będzie negocjował daty przekazania, wyposażenia, odpowiedzialności za wadę, o której ktoś wspomniał podczas oglądania, ani harmonogramu płatności. Jeśli sprzedawca sporządził umowę za pośrednictwem preferowanego notariusza i jest ona na jego korzyść, bezstronność notariusza oznacza właśnie to, że nie będzie jej dla ciebie prostował. Przeczyta ci ją poprawnie, a potem oboje ją podpiszecie.

Paragraf 14(4) BNotO uwypukla tę kwestię w sposób, który warto znać, jeśli makler (pośrednik w obrocie nieruchomościami) rekomenduje „swojego” notariusza. Notariuszowi nie wolno pośredniczyć w transakcjach nieruchomości ani brać udziału w pośrednictwie w dokumentach, które notarialnie poświadcza. Biuro jest celowo odizolowane od transakcji. To powód, by mu zaufać i powód, by nie oczekiwać, że będzie walczył o ciebie, a obie części są jednocześnie prawdziwe.

Dlaczego nie można szukać tańszego notariusza

Zagraniczni nabywcy rutynowo spędzają popołudnia dzwoniąc do notariuszy w celu uzyskania wyceny. To strata czasu, a zrozumienie dlaczego tak się dzieje, wyjaśnia coś istotnego na temat niemieckiego systemu profesjonalnego ustalania cen.

Paragraf 17(1) BNotO zobowiązuje notariusza do pobierania opłat określonych przepisami prawa. Nie zezwala: zobowiązuje. Notariusz może obniżyć lub odstąpić od pobierania opłaty tylko wtedy, gdy jej pobranie byłoby niesprawiedliwe ze względu na nadzwyczajne okoliczności w danej sprawie, a nawet wtedy tylko za zgodą Notarkammer, regionalnej izby notarialnej. Udzielanie rabatów w celu pozyskania klientów jest przestępstwem zawodowym, a nie decyzją biznesową. Ten sam przepis zabrania udziału osób trzecich w opłatach, dlatego nikt nie może oferować łapówki za pośrednictwem agenta lub brokera.

Sama opłata wynika z ustawy o kosztach sądowych i notarialnych (Gerichts- und Notarkostegezetz, GNotKG). Paragraf 3(1) GNotKG określa mechanizm: opłaty zależą od wartości przedmiotu umowy (Geschäftswert), a paragraf 3(2) pobiera je zgodnie z harmonogramem zawartym w Anlage 1. W przypadku zakupu, paragraf 47 GNotKG ustala tę wartość na poziomie ceny zakupu i dodaje do niej próg: jeśli uzgodniona cena jest niższa od Verkehrswert (wartości rynkowej), obowiązuje wartość rynkowa. Zatem do obliczeń nie jest brany pod uwagę wysiłek notariusza, jego staż pracy, miasto, w którym pracuje, ani jego zajętość. Chodzi o cenę zakupu, która jest taka sama, niezależnie od miejsca, w którym ją przyjmiesz.

Połącz te czynniki, a wynik będzie taki, że każdy notariusz w Niemczech pobiera tę samą opłatę za tę samą transakcję w tej samej cenie. Kancelaria w drogiej dzielnicy i kancelaria w dwóch miastach wystawiają identyczne faktury. To naprawdę różni się od rynku anglojęzycznego, gdzie wyceny usług związanych z przeniesieniem własności różnią się wielokrotnie i warto się do tego dostosować, zamiast walczyć. Wybierz notariusza pod kątem dostępności, tego, czy kancelaria obsługuje Twój język i czy odbiera telefon. Nie wybieraj pod kątem ceny, ponieważ nie ma ceny, na której można by się oprzeć. Aktualne tabele znajdują się w załącznikach GNotKG i zmieniają się wraz z nowelizacją ustawy, więc sprawdź je tam, zamiast polegać na kwotach na blogu.

Warto zapoznać się z jednym przepisem w tym samym paragrafie, ponieważ prawie nikt go nie zna. Paragraf 17(2) BNotO stanowi, że uczestnik, który kwalifikowałby się do Prozesskostenhilfe zgodnie z przepisami Zivilprozessordnung, musi otrzymać tymczasowo bezpłatne usługi notarialne Notariusza lub zapłacić opłaty w miesięcznych ratach. Nie jest to zniżka ani nie ma charakteru uznaniowego. Jeśli dysponujesz naprawdę niskimi środkami, koszt notarialny dokumentu nie stanowi automatycznie bariery. Pomoc prawna i usługi pro bono W rozdziale tym wyjaśniono, co sprawdzają testy środków.

Kiedy naprawdę potrzebujesz własnego Anwalta

Jeśli notariusz jest bezstronny, a jego honorarium jest stałe, pojawia się oczywiste pytanie: kto jest stronniczy i kiedy należy za niego zapłacić? Rechtsanwalt (adwokat) pracuje dla Ciebie i będzie bronił Twojej sprawy. Istnieje pięć sytuacji, w których zatrudnienie takiego adwokata jest dobrze zainwestowane, i wiele takich, w których nie jest.

Pierwszym i najcenniejszym krokiem jest zapoznanie się z projektem umowy kupna-sprzedaży (Kaufvertrag) przed Notartermin, czyli poświadczeniem notarialnym. To moment, w którym wszystko można jeszcze zmienić i nic nie jest jeszcze pewne. Godzina pracy specjalisty poświęcona na sporządzenie projektu jest warta więcej niż tydzień pracy tego samego specjalisty po podpisaniu umowy, ponieważ notarialna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości jest bardzo trudna do rozwiązania. Jeśli w ciągu całego swojego życia związanego z nieruchomościami w Niemczech potrzebujesz jednej porady prawnej, wybierz właśnie tę.

Drugim problemem są wady. Jeśli wejdziesz w posiadanie i odkryjesz Sachmangel (wadę materialną), która nie została ujawniona, wpadniesz w spór z prywatnym sprzedawcą, który zazwyczaj wyłączył odpowiedzialność w umowie i nie jest zainteresowany udzieleniem Ci pomocy. Praca notariusza kończyła się wraz z podpisaniem umowy. To problem prawnika, a niemieckie przepisy dotyczące okresu obowiązywania klauzuli wyłączenia są na tyle subtelne, że samodzielne rozwiązanie problemu może się nie powieść.

Trzecim rodzajem jest Wohnungseigentümergemeinschaft, czyli wspólnota właścicieli, do której automatycznie dołącza się kupując mieszkanie, a nie dom. Spory dotyczą tu Beschlüsse (postanowień), Verwalter (zarządcy), Erhaltungsrücklage (rezerwy na pokrycie kosztów utrzymania) oraz tego, kto płaci za dach. Są one proceduralne, terminowe i nie wybaczają niedotrzymania terminu. Czym jest wspólnota i jak działa, omówiono w artykule. Kupno nieruchomości w Niemczech; co zrobić, gdy coś pójdzie nie tak - doradzi prawnik.

Czwartym sposobem jest zakup od dewelopera (Bauträger), a nie od osoby prywatnej. Kupujesz coś, co jeszcze nie istnieje, z ustalonym harmonogramem płatności, z ryzykiem budowy, okresami gwarancji i datami ukończenia, od profesjonalnego kontrahenta, którego umowę spisali jego prawnicy. To najmniej symetryczna transakcja na niemieckim rynku nieruchomości mieszkaniowych i taka, w której brak reprezentacji jest najmniej uzasadniony.

Piątym jest dziedziczenie majątku lub posiadanie majątku, który zostanie odziedziczony. Niemieckie prawo spadkowe nie jest prawem, z którym się wychowałeś, wchodzi w interakcje z Grundbuch w sposób zaskakujący dla ludzi, a transgraniczne dziedziczenie rodzi pytania, na które notariusz nie ma obowiązku odpowiadać. Ten temat jest poruszany w Prawo rodzinne, małżeńskie i rozwodowe.

Poza tymi pięcioma, szczera odpowiedź brzmi często, że prawnik nie jest potrzebny. Podwyżka czynszu, błędnie wyglądający Nebenkostenabrechnung (rachunek opłat za usługi), niezwrócona kaucja, drzewo sąsiada: to realne problemy, na które można znaleźć tańsze rozwiązania, a reszta tego rozdziału jest poświęcona właśnie tym rozwiązaniom.

Dwutygodniowy okres przeglądu i jego dwa ograniczenia

Artykuł 17(2a) nr 2 BeurkG to przepis umożliwiający wcześniejszy przegląd i warto go przeczytać uważnie, zamiast czytać go w uproszczonej formie, w jakiej zwykle się pojawia.

Stanowi on, że w przypadku umów konsumenckich podlegających wymogowi poświadczenia notarialnego zgodnie z § 311b(1)(1) BGB, notariusz poświadczający ma obowiązek udostępnić konsumentowi treść umowy, a mianowicie: „Soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen”: z reguły dwa tygodnie przed poświadczeniem notarialnym. Cel jest wpisany w sam przepis, a mianowicie zapewnienie konsumentowi wystarczającej możliwości zapoznania się z przedmiotem poświadczenia notarialnego z wyprzedzeniem. W przypadku skrócenia terminu dwóch tygodni, przyczyny należy odnotować w Niederschrift (protokole notarialnym). § 311b BGB, przepis, który w pierwszej kolejności ustanawia obowiązek poświadczenia notarialnego, jest wyjaśniony w Kupno nieruchomości w Niemczech.

A teraz dwa ograniczenia, ponieważ czytelnik, któremu powiedziano „masz prawo do dwóch tygodni”, a potem ich nie otrzymał, wyciągnie błędny wniosek. Po pierwsze, jest to Soll-Vorschrift. Nakazuje notariuszowi, a jego naruszenie ma konsekwencje zawodowe, ale samo w sobie nie unieważnia umowy ani nie daje prawa weta. Po drugie, i co ważniejsze, dotyczy to Verbraucherverträge, czyli umów między przedsiębiorcą a konsumentem. Zakup nowego domu od dewelopera mieści się w tym zakresie. Zakup mieszkania od osoby prywatnej, która w nim mieszka, nie jest umową konsumencką w tym sensie i przepis ten formalnie nie ma zastosowania.

Nic z tego nie powinno zmienić twojego zachowania, ponieważ praktyczna zasada jest taka sama w obu przypadkach. Poproś o projekt umowy na piśmie jak najwcześniej i potraktuj dwa tygodnie jako standard, niezależnie od tego, kto sprzedaje. Renomowani notariusze rozsyłają projekty z dużym wyprzedzeniem. Jeśli sprzedawca, agent lub notariusz naciska na podpisanie umowy nieruchomości, którą otrzymałeś kilka dni temu, ta presja wynika z informacji o transakcji, a właściwą reakcją jest przełożenie spotkania, a nie szybsze czytanie. Ponowne spotkanie jest kosztowne, ale kalendarz – nie.

Notartermin działa w języku niemieckim, a Ty masz prawo do tłumaczenia

Nie ma ograniczeń co do obywatelstwa w posiadaniu nieruchomości w Niemczech. Nie musisz być Niemcem, rezydentem ani obywatelem UE, aby kupić, ponieważ Kupno nieruchomości w Niemczech Zamiast tego istnieje wymóg podania języka podczas podpisywania umowy, co wyłapuje osoby, które zakładały, że skoro zakup był dla nich otwarty, to proces również powinien być otwarty.

Reguluje to paragraf 16 ustawy BeurkG, który jest bardziej szczegółowy, niż sugerują streszczenia. Jeżeli uczestnik, według własnego oświadczenia lub w przekonaniu notariusza, nie włada wystarczająco językiem niemieckim, stwierdzenie to należy odnotować w Niederschrift. Po odnotowaniu, ust. 2 staje się obowiązkowy: protokół musi zostać przetłumaczony uczestnikowi, a nie odczytany na głos. Czasownik to „muß”, a nie „soll”. Ustęp 3 stanowi, że jeśli notariusz nie tłumaczy osobiście, należy zatrudnić tłumacza, a jeżeli tłumacz nie jest zaprzysiężony zgodnie z paragrafem 189(2) ustawy GVG, notariusz musi go zaprzysiąc, chyba że wszyscy uczestnicy zrzekną się tego obowiązku.

Oprócz obowiązkowego tłumaczenia ustnego istnieje prawo, z którego należy skorzystać. Tłumaczenie pisemne sporządza się tylko na żądanie uczestnika, w takim przypadku jest ono przedstawiane do wglądu i dołączane do aktu. Notariusz jest zobowiązany do poinformowania o możliwości żądania takiego tłumaczenia. Należy tego zażądać. Akt notarialny dotyczący zakupu nieruchomości jest długi, specjalistyczny i odczytywany jednokrotnie, a śledzenie go przez tłumacza ustnego na żywo podczas decydowania o podpisaniu nie jest uczciwym testem. Czytanie tekstu niemieckiego i tłumaczenia pisemnego obok siebie, w domu, tydzień wcześniej, jest…

Zaplanuj to na dwa sposoby. Po pierwsze, zarezerwuj tłumacza z wyprzedzeniem i licz się z realnym kosztem, którego nie obejmują żadne ustawowe limity i którego prawdopodobnie nie uwzględni Twój budżet. Po drugie, nie rozwiązuj problemu, zabierając ze sobą dwujęzycznego znajomego i licząc na to, że się uda. Wymóg ten ma charakter strukturalny, a nie formalny, o którym można mówić, a notariusz, który traktuje go poważnie, dba o ważność Twojego dokumentu.

Paragraf 17(3) BeurkG dodaje powiązaną lukę, która ma szczególne znaczenie dla cudzoziemców. W przypadku gdy zastosowanie ma prawo obce lub istnieją wątpliwości co do jego zastosowania, notariusz powinien to zaznaczyć i odnotować w protokole. Jednak ten sam podpunkt wyraźnie stanowi, że notariusz nie ma obowiązku udzielania pouczeń na temat treści zagranicznych systemów prawnych. Jeśli małżeństwo zostało zawarte za granicą, jeśli majątek notariusza podlega zagranicznemu ustrójowi majątkowemu, jeśli prawo spadkowe kraju ojczystego obejmuje Twoje mieszkanie w Niemczech lub jeśli nabywcą jest firma zagraniczna, notariusz zaznaczy, że w grę wchodzi coś obcego i na tym poprzestanie. Ta luka to właśnie miejsce, w którym znajduje się Twój prawnik, i jest to najwyraźniejsza ustawowa ilustracja w całym tym rozdziale tego, co notariusz robi, a czego nie robi.

Poświadczenie, którego należy szukać, i to, które nie istnieje

Niemieccy prawnicy mogą uzyskać tytuł Fachanwalt, specjalistyczny certyfikat regulowany przez Fachanwaltsordnung (FAO). Nie jest to marketing. Wymaga ukończenia kursu trwającego co najmniej 120 godzin, udokumentowanego zbioru rzeczywistych spraw w tej dziedzinie oraz co najmniej 15 godzin kształcenia ustawicznego rocznie w każdej specjalizacji, co należy udowodnić przed Rechtsanwaltskammer bez pytania. Prawnik, który nie spełnia warunków, może utracić tytuł. Usługi prawne dla emigrantów wyjaśnia w pełni działanie systemu.

W przypadku nieruchomości liczą się dwa tytuły własności. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht obejmuje prawo najmu oraz prawo wspólnoty mieszkaniowej, która jest właściwą osobą w przypadku sporu o czynsz, walki o kaucję, zakwestionowania opłat eksploatacyjnych, eksmisji lub sporu z właścicielem nieruchomości. Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht obejmuje prawo budowlane i architektoniczne, która jest właściwą osobą w przypadku umowy budowlanej, wadliwej budowy, nieudanego remontu lub sporu z wykonawcą. W przypadku nieruchomości odziedziczonych właściwym tytułem własności jest Fachanwalt für Erbrecht.

Oto poprawka, która jest najważniejsza w tym rozdziale i stanowi korektę porady, którą poprzednio podano na tej stronie. Nie ma tytułu „Fachanwalt für Immobilienrecht”. „Specjalista prawa nieruchomości” brzmi jak oczywista nazwa i jest naturalnym tłumaczeniem tego, czego szukasz, ale lista specjalizacji FAO to zamknięty wykaz, a Immobilienrecht na niej nie ma. Jeśli przeszukasz rejestr pod kątem tego tytułu, niczego nie znajdziesz. Jeśli znajdziesz firmę reklamującą ten tytuł, znajdziesz nieuregulowany autoopis, który może być oparty na rzeczywistej wiedzy specjalistycznej lub nie, i który nie mówi Ci nic, co zostało sprawdzone przez izbę adwokacką. Poszukaj dwóch istniejących tytułów. Ten jeden punkt zaoszczędzi Ci popołudnie i prawdopodobnie pomoże w znalezieniu pracy.

Jak znaleźć i sprawdzić prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości

Zacznij od oficjalnego rejestru. Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis pod adresem rechtsanwaltsregister.org Rejestr prowadzony jest przez Rechtsanwaltskammern i stanowi autorytatywną odpowiedź na jedyne pytanie, na które można odpowiedzieć „tak” lub „nie”: czy dana osoba faktycznie posiada uprawnienia do wykonywania zawodu. Każdy może nazywać siebie konsultantem, doradcą lub ekspertem. Rechtsanwalt to tytuł chroniony, a rejestr służy do jego potwierdzenia.

Do wyszukiwania, a nie sprawdzania, można skorzystać z katalogu Deutscher Anwaltverein pod adresem anwaltauskunft.de Umożliwia filtrowanie według tytułu Fachanwalt, lokalizacji i języka roboczego, czyli kombinacji, której potrzebujesz. Filtruj według Miet- und Wohnungseigentumsrecht lub Bau- und Architektenrecht, dodaj język angielski i zacznij od tej listy, a nie od wyszukiwarki. Dla notariusza, portal Bundesnotarkammer pod adresem notar.de oficjalny serwis notarialny. Ponieważ opłata jest wszędzie taka sama, skorzystaj z niej, aby znaleźć biuro, które ma odpowiednią pojemność i obsługuje Twój język – to jedyne dwie zmienne, na które masz wpływ.

Podczas rozmowy telefonicznej zadaj trzy pytania. Czy posiadasz tytuł Fachanwalt i w jakiej dziedzinie? Czy miałeś już do czynienia z tą konkretną sytuacją w tym kraju związkowym, ponieważ kwestie własności różnią się w zależności od kraju związkowego bardziej, niż oczekują nowicjusze? Ile to będzie kosztować i w jakiej formie? Co oznacza odpowiedź na trzecie pytanie, w jaki sposób ustawa o adwokatach (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz, RVG) ustala większość opłat na podstawie wartości przedmiotu sporu, a nie na podstawie stawki godzinowej, jaki jest limit pierwszej konsultacji, dlaczego przegrany w sprawie płaci prawnikowi zwycięzcy i jak Rechtsschutzversicherung (ubezpieczenie kosztów sądowych) zmienia arytmetykę – wszystko to jest omówione w… Usługi prawne dla emigrantówPrzeczytaj to zanim zadzwonisz, ponieważ logika cenowa nie jest tą, do której jesteś przyzwyczajony i łatwiej będzie Ci ją zrozumieć, zanim prawnik Ci ją wyjaśni.

Tańsza droga, którą większość najemców powinna wybrać w pierwszej kolejności

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, rozwiązaniem większości problemów prawnych nie jest prawnik. To Mieterverein, lokalne stowarzyszenie najemców. Płacisz roczną składkę członkowską, mniej więcej równą skromnemu czynszowi miesięcznemu za cały rok, a członkostwo obejmuje poradę prawną dotyczącą najmu: ktoś czyta umowę, sprawdza zestawienie opłat eksploatacyjnych, informuje, czy podwyżka czynszu jest zgodna z prawem, sporządza pismo i często koresponduje w Twoim imieniu z wynajmującym. Większość stowarzyszeń oferuje również formę pokrycia kosztów prawnych w przypadku sporów dotyczących najmu po upływie okresu kwalifikacyjnego.

Ekonomia ma decydujące znaczenie w przypadku zwykłych problemów. Jedna konsultacja prawna w sprawie Nebenkostenabrechnung może kosztować więcej niż roczne członkostwo, które obejmuje nielimitowane porady w każdej kwestii związanej z najmem. Lokalne stowarzyszenia są zrzeszone w Deutscher Mieterbund (Niemieckim Związku Mieszkańców). mieterbund.de, który wskaże Ci odpowiedni dla Twojego miasta. Zapisz się, zanim pojawi się problem, ponieważ stowarzyszenia narzucają okresy oczekiwania dla osoby, która dołącza w dniu przybycia Kündigung. Potraktuj to jako ubezpieczenie, a nie jako usługę ratunkową. Istota porad, od zasad Kaution, przez Mietpreisbremse, po okresy wypowiedzenia, jest omówiona w… Znalezienie zakwaterowania.

Właściciele i właściciele mają swoje lustrzane odbicie. Haus & Grund, w hausundgrund.deMieterverein to stowarzyszenie właścicieli nieruchomości i wynajmujących, zorganizowane w ten sam sposób poprzez lokalne oddziały i oparte na tym samym modelu: członkostwo obejmuje doradztwo, szablony umów i wsparcie w rutynowych kwestiach związanych z posiadaniem i wynajmem. Jeśli kupiłeś mieszkanie i teraz je wynajmujesz, lub posiadasz dom i współpracujesz ze wspólnotą mieszkaniową, to jest odpowiednik Mieterverein. Obie organizacje znajdują się po przeciwnych stronach tej samej walki, dlatego nie można ich zastąpić, a porady każdej z nich są autentycznie stronnicze, w przeciwieństwie do notariuszy.

Spory sąsiedzkie i wymóg mediacji

Spory sąsiedzkie dotyczące nieruchomości mają szczególną specyfikę proceduralną, którą warto znać zanim poinstruujesz kogokolwiek, ponieważ w niektórych miejscach bezpośrednie skierowanie sprawy do sądu nie jest dozwolone.

Paragraf 15a EGZPO, przepis wprowadzający do Zivilprozessordnung, jest przepisem wykonawczym. Sam w sobie nie wymaga żadnych regulacji. Stanowi on, że kraj związkowy może w swoim ustawodawstwie uznać roszczenie za niedopuszczalne, dopóki Gütestelle (organ pojednawczy) utworzony lub uznany przez Landesjustizverwaltung nie podejmie próby polubownego rozstrzygnięcia sporu. W przypadku, gdy kraj związkowy skorzysta z tej opcji, kategorie roszczeń mogą obejmować roszczenia z prawa sąsiedzkiego na podstawie paragrafów 910, 911, 923 i 906 BGB, które w uproszczeniu obejmują zwisające gałęzie i wdzierające się korzenie, opadłe owoce, drzewa graniczne oraz zakłócenia, takie jak hałas, zapachy i podobne emisje. Istnieje wyjątek: nie ma on zastosowania, gdy zakłócenia pochodzą z działalności gospodarczej. Możliwość ta obejmuje również roszczenia pieniężne do Amtsgericht w kwocie nieprzekraczającej 750 euro, roszczenia o charakterze osobistym poza prasą i rozgłośniami radiowymi oraz roszczenia na podstawie § 3 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz.

Ponieważ to prawo kraju związkowego decyduje, czy ma ono zastosowanie w Twoim przypadku, zależy od miejsca zamieszkania, a kraje związkowe na przestrzeni lat dodawały i usuwały ten wymóg. Nie bierz listy z artykułu, w tym z tego. Zapytaj w lokalnym Amtsgericht, Landesjustizverwaltung lub prawnika, którego zamierzasz zatrudnić, który natychmiast udzieli Ci informacji. Popełnienie błędu jest kosztowne w określony sposób: jeśli Twój kraj związkowy wymaga próby, a Ty pozwiesz bez niej, Twoje roszczenie jest niedopuszczalne i nie poniosłeś żadnych kosztów.

Dwa szczegóły sprawiają, że ta wiadomość jest lepsza, niż się wydaje. Paragraf 15a(1) nakłada na Gütestelle obowiązek wydania zaświadczenia o nieudanej próbie, które należy dołączyć do pozwu. Można go żądać, jeśli procedura nie zostanie przeprowadzona w ciągu trzech miesięcy, więc niechętny sąsiad nie może cię w nieskończoność zwlekać. Paragraf 15a(4) zalicza koszty Gütestelle do kosztów postępowania spornego zgodnie z paragrafem 91 ZPO, co oznacza, że ​​zgodnie z zasadą „przegrywający płaci” obowiązuje zasada, że ​​tak jak w innych przypadkach, mediacja jest tania, szybsza niż postępowanie sądowe i często kończy spór sąsiedzki, który postępowanie sądowe mogłoby doprowadzić do jego utrwalenia. Sąsiedzi są wieczni; wyroki sądowe nie.

Jeden wyjątek został przewidziany dla osób takich jak czytelnicy tego poradnika. Ostatnie zdanie § 15a(2) wyłącza w całości wymóg mediacji, jeżeli strony nie mieszkają, nie mają siedziby ani zakładu w tym samym kraju związkowym. Jeśli posiadasz mieszkanie w Berlinie, a Twój sąsiad mieszka w Brandenburgii, wymóg mediacji nie obowiązuje.

Narzędzia ułatwiające rutynową pracę papierkową

Problemy z nieruchomościami wiążą się częściowo z pracą nad dokumentacją, a nie z kwestiami prawnymi. Samodzielne wykonanie tej części pracy przed zapłaceniem komuś za godzinę skraca czas pracy. Werkzeu.ge, oparta na przeglądarce kolekcja niemieckich narzędzi do obsługi biurokracji i dokumentów, stworzona przez Cryon UG, firmę stojącą za WeLiveIn.de, oferuje kategorię dotyczącą nieruchomości, która jest właśnie tym celem. Działa w przeglądarce, wykorzystuje stałe formuły zamiast sztucznej inteligencji i jest hostowana w Niemczech.

Wyjaśnij, do czego służą te warunki. Warunki Werkzeu.ge wykluczają Rechtsberatung: wyraźnie nie stanowią porady prawnej i nic na nich nie zastępuje Fachanwalt w przypadku rzeczywistego sporu. Cała platforma jest w fazie beta do 30 listopada 2026 r., a jej warunki stanowią, że narzędzia mogą być niekompletne. Co najważniejsze w tym rozdziale, niemiecka umowa kupna nieruchomości musi być poświadczona notarialnie, więc żaden generator nigdzie nie ma kontaktu z Twoim Kaufvertrag. Ten dokument pochodzi od notariusza i tylko od niego. Te narzędzia znajdują się na marginesie życia nieruchomości, a nie w centrum zakupu.

W obrębie tych krawędzi znajdują się te użyteczne Kategoria Wohnen, a wszystkie z nich są w ramach poziomu Plus. Mieter-Suite łączy standardowe obliczenia najmu. Generator protokołu przekazania generuje ustrukturyzowany protokół przekazania, który jest dokumentem rozstrzygającym spory dotyczące kaucji i jest cenniejszy niż jakikolwiek list, który napiszesz później. Narzędzie Wohnflächen-Checker pomaga sprawdzić deklarowaną powierzchnię, która jest powtarzającym się źródłem sporów czynszowych i rozczarowań związanych z zakupem. Narzędzie Nebenkostenprüfer analizuje zestawienie opłat eksploatacyjnych, które jest najczęstszym dokumentem, jaki najemcy przynoszą do Mieterverein. Kreator Mietvertrag, który należy do kategorii dokumentów prawnych, a nie mieszkaniowych, sporządza umowę najmu mieszkania i jest przeznaczony dla małych wynajmujących wynajmujących mieszkanie.

Jedno narzędzie jest bezpłatne i nie wymaga zakładania konta. Jest ono najbardziej przydatne właścicielowi nieruchomości w kontaktach z władzami: Formuła ramowa (Gast tier) to wyszukiwalna biblioteka oficjalnych formularzy federalnych, stanowych i miejskich, każdy z linkiem źródłowym, datą pobrania i sumą kontrolną, wypełniana w przeglądarce, a Twoje wpisy pozostają na Twoim urządzeniu. Obejmuje ona takie elementy jak Bauantrag (wniosek budowlany). Wersja darmowa zawiera reklamy. Platforma nie przesyła żadnych danych do urzędu za Ciebie; przygotowuje, a Ty składasz wniosek. Aby dowiedzieć się, ile kosztują wersje płatne, zapoznaj się z informacjami. aktualne ceny.

Co zrobic nastepnie

Jeśli kupujesz, zrób trzy rzeczy po kolei. Poproś o projekt Kaufvertrag na piśmie i odczekaj dwa tygodnie, zanim zdecydujesz, czy paragraf 17(2a) BeurkG formalnie ma zastosowanie do Twojego sprzedawcy. Wyślij ten projekt do fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, jeśli kupujesz od dewelopera, a w przeciwnym razie do prawnika z doświadczeniem w transakcjach kupna, przed spotkaniem, a nie po nim. A jeśli Twój niemiecki nie jest wystarczająco dobry, aby zrozumieć odczytany na głos dokument techniczny, poinformuj o tym notariusza i zażądaj pisemnego tłumaczenia, do którego uprawnia Cię paragraf 16(2) BeurkG, zamiast odkrywać problem na miejscu.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, dołącz do lokalnego stowarzyszenia Mieterverein poprzez mieterbund.de W tym miesiącu, zanim dojdzie do sporu, pozwól mu zająć się wszystkim rutynowo. Jeśli jesteś właścicielem i wynajmujesz, dołącz do Haus & Grund z tego samego powodu. Jeśli masz spór sąsiedzki, zapytaj swojego Amtsgerichta, czy Twój lokal wymaga mediacji, zanim zlecisz to komukolwiek. I niezależnie od sytuacji, przeczytaj… Usługi prawne dla emigrantów przed wykonaniem pierwszej rozmowy, abyś wiedział, jak obliczana jest opłata i kto ją płaci, zanim ktoś zacznie ją obliczać.

Przede wszystkim, trzymajcie się jednej idei, wokół której zbudowany jest ten rozdział. Notariusz gwarantuje, że podpisana przez Was umowa jest ważna, poprawnie sporządzona i właściwie wyjaśniona Wam obojgu. To prawdziwa ochrona i dlatego niemieckie transakcje dotyczące nieruchomości rzadziej kończą się niepowodzeniem niż gdzie indziej. Notariusz nie staje po Waszej stronie, a jego działania są zabronione na mocy paragrafu 14(1) BNotO. Jeśli chcecie, aby ktoś stanął po Waszej stronie, to jest to osobna osoba, osobne spotkanie i osobna faktura, a czas na to jest przed otrzymaniem projektu umowy, a nie po jej podpisaniu.