Historyczne pogorszenie sytuacji na niemieckim rynku nieruchomości: czy mieszkania wreszcie staną się przystępne?

Niemiecki rynek nieruchomości doświadczył największej obniżki cen od ponad sześćdziesięciu lat, co oznacza historyczne pogorszenie koniunktury w sektorze mieszkaniowym. Według Kilońskiego Instytutu Gospodarki Światowej (IfW) w 2023 r. nastąpił gwałtowny spadek wartości nieruchomości, przy czym liczba mieszkań własnościowych spadła o 8.9%, domów jednorodzinnych o 11.3%, a domów wielorodzinnych – oszałamiający spadek o 20.1%. Po uwzględnieniu inflacji spadek wartości nieruchomości jest jeszcze bardziej wyraźny, ukazując spadek, który przekracza wartości nominalne o około pięć punktów procentowych.

Czynniki stojące za upadkiem

Ten dramatyczny spadek cen następuje po niespotykanym wzroście na rynku nieruchomości, który rozpoczął się około 2009 r., kiedy to wartość nieruchomości wzrosła trzy–czterokrotnie przed nagłym odwróceniem sytuacji w 2022 r. IfW przypisuje to odwrócenie przede wszystkim gwałtownemu wzrostowi stóp procentowych kredytów, które znacząco zwiększyły koszt finansowania i przyczyniły się do pogorszenia koniunktury na rynku. Pomimo nagłej zmiany prezes IfW Moritz Schularick uważa tę fazę korekty za odpowiednią i nieistotną z makroekonomicznego punktu widzenia, biorąc pod uwagę poprzednią dekadę wykładniczego wzrostu cen i zmianę środowiska stóp procentowych.

Stabilizacja na horyzoncie?

Dane z IV kwartału 2023 roku wskazują na potencjalne złagodzenie spadków na rynku. Ceny mieszkań spadły jedynie nieznacznie – o 0.6%, domów jednorodzinnych – o 1.2%, natomiast domów wielorodzinnych faktycznie wzrosły o 4.7%. To zróżnicowanie sugeruje, że rynek nieruchomości może wchodzić w fazę stabilizacji, choć nie wiadomo, jak będzie on ewoluował w nadchodzących kwartałach.

Wpływ na główne niemieckie miasta

Spowolnienie gospodarcze miało zróżnicowany wpływ na główne obszary metropolitalne Niemiec. Miasta takie jak Kolonia i Stuttgart doświadczyły bardziej znaczących spadków cen, podczas gdy inne, takie jak Berlin, Frankfurt i Hamburg, wykazały oznaki stabilniejszego rynku. Ten heterogeniczny rozwój podkreśla złożony charakter rynku nieruchomości, na który wpływają czynniki regionalne i wyjątkowa dynamika każdego miasta.

IfW przewiduje możliwość dalszych strat w wycenie, ostrzegając spółki z branży nieruchomości, aby przygotowały się na spadki nawet o 30% w stosunku do cen szczytowych z lata 2022 r. Jednakże w związku z oczekiwaniem, że banki centralne zatrzymają dalsze podwyżki stóp procentowych i potencjalnie je obniżą, koszty finansowania może się zmniejszyć, potencjalnie ożywiając popyt na rynku mieszkaniowym.

Historyczne pogorszenie sytuacji na niemieckim rynku nieruchomości stanowi znaczącą zmianę w stosunku do szybkiego wzrostu, jaki miał miejsce w poprzedniej dekadzie, napędzanego zmieniającymi się warunkami finansowymi i dynamiką rynku. Ponieważ w sektorze panuje potencjalna stabilizacja, nadchodzące miesiące będą miały kluczowe znaczenie dla określenia trajektorii niemieckiego rynku mieszkaniowego oraz jego długoterminowej kondycji i zrównoważonego rozwoju.