Rosną czynsze w Niemczech, a podaż maleje

Czynsze w Niemczech rosną szybciej niż koszty niemal wszystkiego innego, a dla osób przeprowadzających się do Niemiec tego lata poszukiwanie mieszkania rzadko kiedy wydawało się trudniejsze. Dwie publikacje danych z ostatniego tygodnia przedstawiają ten sam obraz z różnych perspektyw. Institut der deutschen Wirtschaft (IW), finansowany przez pracodawców instytut badań ekonomicznych w Kolonii, poinformował 20 lipca, że ​​czynsze w ogłoszeniach o pracę wzrosły o 4.0% w ciągu ostatniego roku, podczas gdy firma doradcza JLL i indeks Greix z Instytutu Gospodarki Światowej w Kilonii wskazują na spowolnienie wzrostu gospodarczego w największych miastach. Za tymi liczbami kryje się prosty problem dla najemców: ofert jest mniej mieszkań, a te, które wydają się droższe.

Czynsze w Niemczech znów przewyższają inflację

IW-Wohnindex, kwartalny indeks cen nieruchomości, prognozuje roczny wzrost oferowanych czynszów na poziomie 4.0% w drugim kwartale 2026 roku, z czego 1.3% w samym kwartale. To znacznie więcej niż inflacja cen konsumpcyjnych, która wynosi około 2.6%. Mówiąc wprost, czynsze rosną w tempie mniej więcej dwukrotnie szybszym niż ceny ogółem, więc coraz większa część dochodów gospodarstw domowych pochłaniana jest przez rynek mieszkaniowy, mimo że płace z trudem nadążają za tym trendem.

Presja jest nierównomierna w całym kraju. Kolonia odnotowała największy wzrost – 7.9%, następnie Hamburg (5.5%) i Lipsk (5.4%), według IW. Są to oferowane czynsze za nowe oferty, a to kwota, która ma największe znaczenie dla nowoprzybyłych, ponieważ jest to cena, którą faktycznie płacisz, podpisując nową umowę, a nie chroniony czynsz długoletniego najemcy.

Kurcząca się pula ofert

Najważniejszym problemem jest podaż. Według danych IW, w całych Niemczech w drugim kwartale opublikowano prawie 12 procent mniej ogłoszeń o mieszkaniach na wynajem niż na początku 2022 roku. W największych miastach spadek jest znacznie większy. Od początku 2022 roku liczba ofert wynajmu w Hamburgu spadła o 57 procent, we Frankfurcie o 43 procent, a w Lipsku o 40 procent. Mniej ogłoszeń oznacza więcej chętnych na mieszkanie, dłuższe poszukiwania i więcej oględzin, podczas których dziesiątki chętnych rywalizują o jedno mieszkanie.

Ten niedobór jest motorem napędowym wzrostu czynszów w Niemczech. Jak opisują to badacze IW, Pekka Sagner i Michael Voigtländer, rynek wynajmu stoi w obliczu „utrzymującego się wysokiego popytu” i „niedoboru podaży”, co prowadzi do wzrostu cen, niezależnie od jakichkolwiek formalnych przepisów dotyczących kontroli czynszów. Kontrast z rynkiem sprzedaży jest uderzający: liczba ofert mieszkań własnościowych wzrosła mniej więcej dwukrotnie od początku 2022 roku, dając nabywcom znacznie większy wybór, głównie dlatego, że wyższe koszty finansowania sprawiły, że nieruchomości pozostają na rynku dłużej.

Berlin przeciwstawia się trendowi

Jedynym wyraźnym wyjątkiem jest stolica. Berlin jest jedynym dużym miastem, w którym liczba ofert wynajmu przekracza obecnie poziom z początku 2022 roku, wzrastając o około 43 procent. IW wiąże to odbicie z następstwami wcześniejszych eksperymentów z limitami czynszów. Większa podaż, po raz pierwszy, przełożyła się na niższe ceny dla najemców.

Półroczny raport JLL, opublikowany 21 lipca, wykazał, że czynsze w istniejących zasobach mieszkaniowych Berlina spadły o 4.2%, co czyni go jedynym z ośmiu dużych miast w kryzysie. Niezależny indeks Greix Instytutu Kilońskiego, opublikowany przez Handelsblatt 22 lipca, wskazuje na to samo, odnotowując niewielki spadek w Berlinie w porównaniu ze średnią krajową na poziomie plus 3.0%. Dwa niezależne zbiory danych potwierdzające odwrócenie trendu w Berlinie to wyraźny sygnał, że wejście do stolicy jest rzeczywiście tańsze niż rok temu.

Metro powoli się ochładza

Nawet tam, gdzie czynsze w Niemczech nadal rosną, tempo spada. W ośmiu miastach monitorowanych przez JLL, mediana czynszów ofertowych wzrosła zaledwie o 3% w pierwszej połowie 2026 roku, co stanowi gwałtowny spadek w porównaniu z 6.8% rok wcześniej. Wzrost czynszów za nowe mieszkania niemal zatrzymał się na poziomie 0.5%, w porównaniu z 8.6% rok wcześniej. Gwałtowne wzrosty z ostatnich lat na razie tracą impet.

Różnica w cenach między miastami pozostaje duża. JLL szacuje medianę czynszów ofertowych w ośmiu obszarach metropolitalnych na 17.98 euro za metr kwadratowy. Najdrożej jest w Monachium – 25.41 euro, a najtaniej w Lipsku – 11.19 euro. Z kolei w Kolonii wciąż rośnie popyt, a JLL odnotowuje wzrost o 6.0%, najwyższy spośród wszystkich miast objętych analizą. Wybór miejsca zamieszkania może wpłynąć na wysokość czynszu ponad dwukrotnie za tę samą powierzchnię.

Co to oznacza dla ekspatów poszukujących mieszkania

Dla osób nowo przybyłych praktycznym rozwiązaniem jest dopasowanie swoich oczekiwań do lokalnego rynku. W Hamburgu, Frankfurcie i Monachium należy przygotować się na długie poszukiwania, komplet dokumentów aplikacyjnych i ostrą konkurencję, a także uwzględnić w budżecie stale rosnące czynsze. Berlin i chłodniejsze metropolie oferują rzadką ulgę w tym cyklu, więc jeśli Twoja praca jest elastyczna pod względem lokalizacji, stolica i wolniej rozwijające się miasta mogą dodatkowo rozciągnąć Twój budżet. Warto zapoznać się z zasadami działania systemu przed rozpoczęciem oglądania mieszkań; nasz przewodnik po wynajem w Niemczech omawia depozyty, Kaltmiete kontra Warmmiete i dokumenty, których oczekują właściciele.

Cokolwiek podpiszesz, poznaj zasady, które Cię chronią. Niemieckie prawo najmu jest stosunkowo rygorystyczne, gdy już podpiszesz umowę, od ograniczeń dotyczących podwyżek czynszu po okresy wypowiedzenia, i warto je zrozumieć, zanim pojawią się spory; zobacz nasz przegląd prawa i obowiązki najemcyJeśli liczby nadal się nie zgadzają, gospodarstwa domowe o niższych dochodach mogą kwalifikować się do państwowego wsparcia kosztów mieszkaniowych, co zostało wyjaśnione w naszym przewodniku zasiłki mieszkaniowe i wsparcieRynek jest napięty, ale wiedza o tym, gdzie spadają czynsze w Niemczech i jakie jest stanowisko prawa po twojej stronie, może zadecydować o tym, czy podejmiesz pochopną decyzję, czy nie.