turecki
włoski
hiszpański
portugalski
Rumuński
albański
litewski
łotewski
bułgarski
grecki
Węgierski
francuski
Chorwacki
Czeski
Najwyższy niemiecki sąd cywilny ustalił jednoznaczny limit dla jednej z najważniejszych form ochrony konsumentów na rynku nieruchomości. W wyroku z 16 lipca 2026 r. w sprawie prowizji pośredników, Bundesgerichtshof (BGH), Federalny Trybunał Sprawiedliwości, orzekł, że przepis prawny nakładający na sprzedawców obowiązek uiszczenia co najmniej połowy prowizji pośredników ma zastosowanie wyłącznie do nieruchomości, które obiektywnie kwalifikują się jako domy jednorodzinne. Dom z dwoma wynajmowanymi mieszkaniami nie jest liczony, orzekł sędziowie w sprawie I ZR 111/25, nawet jeśli kupujący później stwierdzi, że chce w nim mieszkać z rodziną jako jedno gospodarstwo domowe.
Decyzja ta ma znaczenie wykraczające poza indywidualny spór. Prowizje brokerskie, znane w Niemczech jako prowizja Maklera, często sięgają kilku procent ceny zakupu, więc od tego, czy ochrona przed podziałem połowy wartości nieruchomości (half-split) będzie obowiązywać, mogą zależeć dziesiątki tysięcy euro. Dla każdego, kto planuje zakup, orzeczenie zmienia pozornie techniczne pytanie, a mianowicie, jaki to dom, w decydującą kwestię finansową.
Co ustaliło orzeczenie BGH w sprawie opłat maklerskich
Sprawa dotyczyła art. 656c Kodeksu cywilnego (BGB), który zawiera tzw. zasadę Halbteilungsgrundsatz, czyli zasadę podziału połowy wartości nieruchomości. Od czasu wejścia w życie tej zasady pod koniec grudnia 2020 r. pośrednik, który działa na rzecz obu stron transakcji sprzedaży domu jednorodzinnego lub mieszkania, może pobrać od kupującego maksymalnie połowę całkowitej prowizji. Umowy, które obciążają kupującego więcej niż połową, są nieważne.
Według komunikatu prasowego BGH, ochrona zależy od obiektywnego charakteru nieruchomości. Sędziowie orzekli, że status budynku należy ocenić w momencie zawarcia umowy pośrednictwa. Jeżeli obiektywne okoliczności nie wskazują na to, że nieruchomość będzie przede wszystkim zaspokajać potrzeby mieszkaniowe jednego gospodarstwa domowego, nabywca musi wówczas aktywnie ujawnić ten zamiar. Zmiana planów ogłoszona później nie może przekształcić domu dwurodzinnego w dom jednorodzinny w świetle prawa.
Dwurodzinny dom w centrum sporu
Nieruchomość, o której mowa, była reklamowana jako wynajmowany dom dwurodzinny (Zweifamilienhaus), a oba mieszkania były zajmowane przez najemców w momencie sfinalizowania transakcji. Dopiero po podpisaniu umowy pośrednictwa kupujący poinformował agenta, że zamierza wprowadzić się sam i użytkować budynek jako dom dla jednej rodziny. Następnie argumentował, że powinna mieć zastosowanie zasada podziału na pół, a żądanie prowizji wobec niego jest wygórowane.
Sądy niższej instancji w Berlinie widziały to inaczej, a BGH potwierdziło teraz swoje stanowisko. Jak donosi serwis prawniczy LTO, Landgericht Berlin II opowiedział się po stronie brokera w sierpniu 2024 roku, Kammergericht podtrzymał ten wyrok w kwietniu 2025 roku, a Federalny Trybunał Sprawiedliwości odrzucił apelację kupującego. Roszczenie brokera o prowizję od kupującego jest w pełni aktualne.
Dlaczego orzeczenie w sprawie opłat maklerskich wpływa na czas
Kluczem do rozstrzygnięcia jest czas. Sędziowie jasno stwierdzili, że wszystko zależy od tego, co pośrednik mógł ustalić w momencie zawarcia umowy z kupującym. Nieruchomość wynajmowana dwóm niezależnym gospodarstwom domowym, reklamowana jako obiekt inwestycyjny, obiektywnie nie jest w tym momencie domem jednorodzinnym, niezależnie od prywatnych intencji kupującego.
Komentatorzy prawni zauważają, że orzeczenie to kontynuuje linię, którą sąd zaczął wytyczać w dwóch orzeczeniach z marca 2025 r., które również dotyczyły zakresu art. 656c. Według Beck-Aktuell, praktycznym przesłaniem jest to, że kupujący, którzy chcą skorzystać z ochrony wynikającej z zasady podziału na pół, muszą ujawnić swój planowany sposób użytkowania z odpowiednim wyprzedzeniem, najlepiej na piśmie, przed podpisaniem umowy z pośrednikiem. Milczenie na tym etapie może później kosztować realne pieniądze.
W jaki sposób zasada podziału na pół chroni kupujących
W większości Niemiec powszechną praktyką jest, że sprzedający pobiera prowizję od pośrednika, podczas gdy kupujący jest proszony o podpisanie oddzielnej umowy prowizyjnej podczas oglądania nieruchomości. Przed 2020 rokiem kupujący w niektórych regionach rutynowo płacili pełną prowizję. Reforma paragrafu 656c miała na celu ukrócenie tej praktyki w przypadku domów i mieszkań zajmowanych przez właścicieli, zgodnie z logiką, że strona zatrudniająca pośrednika powinna ponieść co najmniej połowę kosztów.
Nowa decyzja nie osłabia tej ochrony dla prawdziwych domów jednorodzinnych i mieszkań własnościowych. Potwierdza jedynie, że prawo nie obejmuje nieruchomości na wynajem z wieloma lokalami, które ustawodawca traktował jako zakup inwestycyjny, a nie zakup mieszkania. Nabywcy budynków wielorodzinnych zachowują zatem swobodę negocjowania prowizji, ale nie mogą powoływać się na ustawowy limit.
Co to oznacza dla kupujących domy za granicą
W przypadku osób kupujących w Niemczech, orzeczenie sugeruje krótką, praktyczną listę kontrolną. Po pierwsze, należy sprawdzić, jak nieruchomość jest opisana w ofercie i w dokumentach rejestru gruntów, ponieważ ten obiektywny opis w dużej mierze decyduje o tym, czy ma zastosowanie ochrona przed podziałem na pół. Po drugie, jeśli planujesz zamieszkać w budynku, który jest obecnie podzielony lub wynajmowany, jasno określ ten zamiar przed podpisaniem umowy pośrednictwa i zachowaj dowód. Po trzecie, uważnie przeczytaj każdą klauzulę dotyczącą prowizji i porównaj ją z ceną zakupu, ponieważ prowizja jest zazwyczaj procentowa. Nasz przewodnik po zakup nieruchomości w Niemczech wyjaśnia, w jaki sposób Maklerprovision wpisuje się w całkowity koszt zakupu.
Na koniec, nie wahaj się zasięgnąć porady przed podpisaniem umowy, a nie dopiero po. Spory prowizyjne, takie jak ten, rozpatrywane są przez trzy instancje sądowe i trwają latami. Krótka konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach, na przykład za pośrednictwem usług wymienionych w naszym przeglądzie… usługi prawne dla ekspatów, jest o wiele tańsze niż samodzielne ubieganie się o pięciocyfrową prowizję maklerską.
