BGH wspiera właścicieli w wyroku dotyczącym klimatyzacji

Długotrwały spór o klimatyzator balkonowy zakończył się znaczącym zwycięstwem właścicieli mieszkań w całych Niemczech. W wyroku z 17 lipca 2026 r. w sprawie klimatyzacji, w sprawie V ZR 162/25, Bundesgerichtshof (BGH), najwyższy sąd cywilny w Niemczech, orzekł, że właściciel mieszkania może co do zasady żądać od wspólnoty mieszkaniowej zgody na montaż klimatyzatora typu split na balkonie. Warunek: pozostali właściciele budynku nie mogą być pokrzywdzeni w stopniu większym niż nieunikniony, gdy ludzie mieszkają razem pod jednym dachem.

Decyzja zapadła w środku kolejnego upalnego niemieckiego lata i prawdopodobnie ukształtuje tysiące podobnych konfliktów w budynkach mieszkalnych. Klimatyzacja jest nadal rzadkością w niemieckich domach, a prośby o jej instalację często odrzucano na zebraniach właścicieli. Ten układ sił uległ teraz zmianie.

Spór o balkon w Berlinie dociera do Karlsruhe

Sprawa rozpoczęła się w Berlinie. Para właścicieli mieszkania w większym budynku zwróciła się na spotkaniu w grudniu 2023 roku do współwłaścicieli o pozwolenie na montaż na balkonie jednostki typu split, czyli systemu z zewnętrzną sprężarką podłączoną do urządzenia wewnętrznego. Propozycja nie zyskała poparcia większości, więc para wniosła sprawę do sądu z wnioskiem o wszczęcie postępowania w sprawie Beschlussersetzungsklage, w którym domaga się od sędziego zastąpienia odrzuconej uchwały wspólnoty mieszkaniowej uchwałą ją zatwierdzającą.

Sąd rejonowy, Amtsgericht Pankow, oddalił powództwo. Sąd krajowy, Landgericht Berlin II, zajął przeciwne stanowisko i wydał zgodę, uzależniając ją od warunków dotyczących rodzaju urządzenia i sposobu jego obsługi. Według komunikatu prasowego BGH, piąty senat cywilny potwierdził teraz tę decyzję w jej zasadniczych kwestiach, rozstrzygając problem dla całego kraju.

Co tak naprawdę mówi orzeczenie w sprawie klimatyzacji

Zgodnie z niemieckim prawem dotyczącym wspólnot mieszkaniowych, Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wszelkie zmiany konstrukcyjne części wspólnych budynku wymagają zgody właścicieli. Klimatyzatory nie znajdują się na liście uprzywilejowanych rozwiązań, których właściciele mogą zawsze żądać, takich jak punkty ładowania samochodów elektrycznych. Jednak paragraf 20 ustawy daje każdemu właścicielowi prawo do uzyskania zgody, jeśli zmiana nie narusza porządku w pozostałych właścicielach w stopniu wykraczającym poza nieunikniony poziom wspólnego życia.

Sednem orzeczenia w sprawie klimatyzacji jest sposób pomiaru tego pogorszenia. Sędziowie jasno stwierdzili, że na etapie zatwierdzania projektu liczą się jedynie bezpośrednie skutki samej konstrukcji, na przykład wygląd urządzenia na elewacji. W sprawie berlińskiej nie zgłoszono żadnych istotnych zakłóceń wizualnych. Serwis informacyjny Beck-Aktuell zauważył przed wydaniem wyroku, że sprawa jest powszechnie postrzegana jako test tego, jak daleko można posunąć się w kwestii komfortu klimatycznego, wbrew oporowi sąsiadów.

Obawy związane z hałasem nie mogą blokować akceptacji

Najbardziej kontrowersyjnym punktem był hałas. Sąsiedzi, którzy sprzeciwiali się urządzeniu, argumentowali, że sprężarka będzie buczeć w letnie noce. BGH nie uznał tego za powód do odmowy wydania pozwolenia. Obawy związane z przyszłymi dźwiękami powstającymi podczas pracy urządzenia zazwyczaj nie powstrzymują przed instalacją, ponieważ to, jak głośny jest klimatyzator, zależy głównie od tego, jak właściciel będzie go później użytkował.

Sąd wskazał na drugą linię obrony. Jeśli urządzenie, po uruchomieniu, generuje hałas przekraczający dopuszczalne normy społeczne, poszkodowani sąsiedzi mogą skorzystać ze środków prawnych przewidzianych w ustawie WEG i kodeksie cywilnym. W praktyce sądy zazwyczaj orzekają o ograniczeniach godzin pracy, a nie o demontażu urządzenia. Wspólnota mieszkaniowa może również ustalić zasady użytkowania budynku, na przykład godziny ciszy nocnej.

Orzeczenie w sprawie klimatyzacji: ograniczenia pozostają w mocy

Orzeczenie w sprawie klimatyzacji nie jest przepustką. Zatwierdzone urządzenie musi posiadać certyfikat dopuszczający je na rynek niemiecki, a jego lokalizacja na balkonie nie może stwarzać problemów innym osobom. Warunki określone przez Sąd Krajowy w Berlinie, dotyczące modelu i trybu pracy, pozostają w mocy. Właściciel, który ignoruje przepisy dotyczące hałasu, może zostać pozwany do sądu przez sąsiadów po fakcie.

Warto również podkreślić, komu orzeczenie to służy. Dotyczy ono osób, które są właścicielami mieszkań w ramach wspólnoty mieszkaniowej. Najemcy znajdują się w innej sytuacji: potrzebują zgody właściciela na wszelkie instalacje stałe, a właściciel mieszkania w budynku współdzielonym musi z kolei uzyskać zgodę wspólnoty. Nowe orzecznictwo ułatwia ten drugi krok, co pośrednio zwiększa szanse najemców ubiegających się o chłodzenie, ale nie stwarza im bezpośredniego roszczenia.

Co to oznacza dla ekspatów w Niemczech

Dla rezydentów zagranicznych, którzy kupili tu nieruchomość, droga jest teraz bardziej przejrzysta. Przedstawcie konkretną propozycję w programie kolejnego zebrania właścicieli, uwzględniając dokładny model, jego lokalizację i planowane godziny otwarcia. Jeśli zebranie odpowie negatywnie, wniosek o wszczęcie postępowania ma realne szanse powodzenia, pod warunkiem, że wpływ na wygląd nieruchomości będzie niewielki. Osoby poszukujące domu znajdą podstawowe informacje na temat posiadania w naszym przewodniku. zakup nieruchomości w Niemczech.

Najemcy powinni zwrócić się do wynajmującego na piśmie i wskazać, że zmienił się klimat prawny; jednostki przenośne bez stałej instalacji pozostają opcją, która nie wymaga żadnego pozwolenia. Ponieważ fale upałów stają się regularnym elementem niemieckiego lata, jak wynika z naszego raportu upał i burze w Niemczech Jak pokazało, kwestia, kto może chłodzić dom, nie jest już niszowym tematem prawnym. Każdy, kto instaluje urządzenie, powinien je wyciszać w nocy, ponieważ prawo do instalacji jest teraz silne, ale obowiązek rozważnego działania jest równie silny.